房地产融资问题及对策18篇房地产融资问题及对策 我国房地产融资渠道的对策和建议随着中国经济的快速发展，城市化水平的不断提高，房地产业得到了很大的繁荣，对改善人们的生活和促进中国经济下面是小编为大家整理的房地产融资问题及对策18篇,供大家参考。
篇一：房地产融资问题及对策
我国房地产融资渠道的对策和建议随着中国经济的快速发展，城市化水平的不断提高，房地产业得到了很大的繁荣，对改善人们的生活和促进中国经济发展起着非常重要的作用.在土地资源不断减少的情况下，国家对房地产业银行信用进一步收紧，大大提高了房地产业融资的难度.房地产行业为了保证健康发展，积极开拓新的融资渠道是非常重要的课题.房地产行业是资金密集的行业，需要大量资金支持发展.目前，中国房地产行业发展的资金主要依赖银行贷款，不足其他融资渠道.这种单一的融资渠道使房地产行业对银行的依赖性很大.如果不能从银行获得贷款，中国房地产行业将出现资金链断裂，整个行业和房地产市场将面临巨大风险.因此，中国房地产行业应积极开拓融资渠道，尽可能分散金融风险，保证房地产行业整体健康发展.随着中国经济发展速度的加快，中国逐渐建立了完善的金融市场，但由于中国金融市场起步晚，房地产融资集中在间接融资上.目前，我国房地产企业自身的资金量缺乏以支持开发，主要依赖于银行贷款，房地产行业整体对银行的依赖性非常大.一、中国房地产金融风险类型(三)海外基金与国内企业对接的难题(一)利率风险，海外基金进入中国房地产行业时，多采用自由成熟的风险评价机制，对国内合作搭档进行风险评价和预测.由于我国实际情况与其风险评价机制存在较大的差距，这就使得二者之间可能存在一些衔接上的问题.因此国外基金在进入我国时往往具有较高的要求，一般的房地产企业并不能通过国外基金的风险评价.此外，我国相关法律法规不健全，有很多不明确的地方，海外投资者在进入中公时有很多担忧.存款利率回升，贷款利率下降，贷款利率同向变动，但利率差距缩小，可能会带来经营利益的风险.房地产资金融通，特别是住宅金融的期限长，长期利率变化越大，利率风险也越大.对于借款人来说，利率是极其敏感的财务指标，任何利率波动都会直接影响借款人的还款行为.利率上调时，局部闲置资金的购房者为了减少利息支出，选择提前归还，扰乱信用方案，预期贷款收益减少，直接增加银行业的金融风险.四、房地产融资渠道的发展趋势，(二)信用风险，理想的房地产融资体系，房地产前期开发所需的资金主要是自己的，或者通过合作开发、股票转让等权益型融资方式获得的中期资金通过混合型信托基金、债券、少量银行贷款等方式获得的后期销售过程中，购房者的个人住房贷款主要是通过银行和住房公积金中心获得的库存住房市场简而言之，银行资金倾向于风险相对较小的住房消费领域，信托基金、股票转让、企业债券迅速补充银行在开发领域收缩产生的行业发展资金缺乏.在这样的融资体系中，金融业和房地产业实现了融资渠道的多样性，该体系具有自我调整和平衡机制，房地产业不会因银行信用政策的调整而对自己的经营产生很大影响，同时房地产资金来源的多样性和公众化，保证了金融体系的风险.信用风险是指借款人即房地产开发企业和住宅消费者因某种原因不愿或无法及时全额归还贷款的风险，也称为违约风险.具体来说，宏观经济经济下降和自身原因造成的经济归还能力下降，借款人客观无法归还贷款，被称为被动违约风险，另一个是经济政策和产业形势发生变化，为了获利的目的和其他原因，借款人有意停止或延长归还的情况，被称为自主违约风险.五、发展中国房地产融资渠道的对策和倡议，(三)流动性风险，(一)建立多层次房地产融资体系，流动性风险是指金融机构不足足够的现金，随时可转换为现金的其他资产，无法归还过期债务的风险.在房地产金融中产生流动性风险的主要途径有两种：一种是由于金融机构资产负债业务的期限不匹配造成的.由于房地产资金的使用周期通常很长，过度的金融支持使金融机构的大局部资产集中在房地产开发工程上，金融机构手中的短期资金有可能无法应对日常的提款需求.此时，金融机构如果不能立即从外部融入资金，就有可能发生流动性风险.另一个是由于信用风险.购房者的贷款住房为抵押，贷款无法按时回收时，金融机构只能发售、发售抵押住房获得赔偿.房地产价格大幅下跌，抵押住宅难以销售，金融机构难以迅速获得流动资金，产生流动性风险，目前中国房地产融资存在的主要问题是渠道单一，不足多样化的融资渠道.针对这种情况，应根据我国国情，有针对性的丰盛房地产融资渠道，逐步建立和完善多层次的融资体系.各金融机构应根据房地产行业融资需求，进行金融创新，开放相应的金融产品，提供便利.长期以来，我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，不足专业的信贷机构.房地产债券、房地产信托和基金发展不良对中国房地产融资奉献有限.股票融资的门槛比拟高，中小企业很难通过上市融资.近年来，在国家对金融的宏观控制下，银行收紧信贷，房地产企业深深感到资金压力.因此，建立多层次的融资体系，为不同类型的企业提供不同的融资场所，真正减少对银行贷款的依赖.笔者认为可以通过下列方式进行尝试一是扩大权益融资比例，降低行业整体债务依存度.二是对于大型房地产企业，可发行短期债券融资，对于中小型企业，那么可以大力发展房地产投资信托基金等方式.,二、我国房地产企业传统融资渠道,〔二〕完善房地产金融法律法规,我国传统的房地产融资渠道主要是银行，随着国家对于房地产信贷政策的调整，使得我国房地产传统的融资方式发生了很大的困难.中国房地产行业传统融资渠道主要包括国家、地方和部门公布了一系列法律法规.但系统不完善，规定不具体.总的来说，严重滞后于房地产经济的发展.在房地产融资多元化的过程中，新出现的许多融资工具如果没有相应的制度标准，就不可防止地陷入混乱.要建立和完善相关法律体系，严格标准新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等.只有这样，我国房地产才能的发展.(一)银行贷款(三)加强对外资金融机构和海外基金的指导，房地产行业对资金的需求量非常大，能够获得足够的融资直接关系到房地产行业的发展.目前国内房地产行业主要靠银行信贷获取资金.融资渠道的单一，大大增加了房地产行业发展的风险.随着国家房地产贷款的收紧，房地产行业面临资金困难.
篇二：房地产融资问题及对策
我国房地产企业融资问题及对策众所周知，房地产企业的产业链可描述为：资金-土地-在建工程-商品-资金。从产业链可以看出，房地产企业的资金在整个循环和周转中，需经历土地、在建工程和商品三种物质形态。但资金作为房地产企业的血液，是整个产业链的前提，房地产开发过程中的每一个步骤都需要有巨额资金来支持。当房地产开发企业处于发展初期时，其需要融资来开发新项目，而处于发展中期的房地产开发企业需要融资来维持原有项目，已经发展到一定阶段、一定规模的公司需要融资来扩大规模以进一步发展。因此，资金筹措成了房地产企业最关心的问题。
融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。我国房地产企业融资包括直接融资和间接融资。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局。直接融资比重仍然偏小。
（一）我国房地产企业主要融资方式介绍
1.股权性融资
包括直接吸收融资（房地产企业既可以吸收民间资本、本行业及其它行业的资金入股，也可以吸收海外风险投资等其它资金增加资本）和发行股票融资。直接吸收融资最终构成了企业的自有资金，包括现金、其它流动资产（应收的银行票据；可以抵押、贴现而获得现金的股票和债券；其它可以立即售出的建成楼宇），以及在近期可以回收的各种应收款（已定合同的应收售楼款，近期可以出售的各类物业的付款等）。
2.债务性融资
主要包括银行贷款和债券融资。银行贷款是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部
3.介于股权和债权之间的融资方式
（1）房地产投资信托基金
房地产投资信托基金（REIT）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
（2）夹层融资
夹层融资是一种风险和回报方面介于股权和普通债务之间的一种融资方式。目前夹层融资业务依项目而立，随着《产业基金法》、《有限合伙公司法》等法规的出台，信托公司完全可以将夹层融资业务基金化，首先成立夹层投资基金，然后选择收益与风险与之匹配的投资项目。
（3）前沿货币合约
前沿货币合约是一种非常美国化的高效率房地产融资方式。它是通过贷款机构出资、开发企业出地和技术，成立合资公司的形式进行的。
（一）融资方式单一，风险集中，没有形成风险分担机制
（二）项目建设过程中垫资现象严重
带资承包是指房地产开发企业在不支付预付款的情况下，要求施工企业垫资施工到工程的某一阶段，或者竣工后结算工程款，这在国际上是属于比较普遍的现象，俗称垫资。通过垫资，房地产企业获得了零成本的资金，但是，由工程垫资所形成的环环相扣的利益链条，使得资金风险从开发商到建筑商之间的传导速度骤增。如2022年楼市整体低迷，房屋销售
速度缓慢，开发商资金受困，产生了大量的工程债务案件。另外，工程款的漏洞由建筑承包商先行垫付之后，承包单位将其层层转嫁到分包单位、材料供应商，风险也由此层层传递。一旦某个环节出了问题，整个链条的风险就凸现出来。
曾以1.8亿元身价名列2007年湖南富豪榜221位、全国百位建筑功勋人物、优秀企业家郭汉林，是湘潭双马建设工程有限公司董事长。2003年12月，通过招投标承建了“融成小区”（分三期开发）的一期工程。在承建工程项目的过程中，由于资金投入的不断加大，郭汉林开始在湘潭市向社会上的个人和公司借高利贷。2007年5月，双马公司与湘西某公司达成“融成”二期共同开发意向，约定：湘西公司注入现金3640万元到双马公司，这笔钱应先用于偿还一期银行贷款，以取出国土使用权证。可由于高利贷的逼近，郭汉林没有还钱给银行，而是还给了高利贷。为了不失去“融成”二、三期的开发权，2007年5月，双马公司又与上海某公司签订了7000万的整体受让融成二、三期工程。知道真相的湘西公司要求郭汉林偿还投入的3140万元（此前归还过500万元）时，郭汉林不见踪影。2022年3月，湘西公司向公安机关报案而导致案发。郭汉林被指控涉嫌合同诈骗3140万元，如今，他面临的是牢狱之灾。
（三）房地产企业捂盘惜售，减慢资金回笼速度
一般来说，房地产市场的捂盘是指房地产开发商通过各种方式，让其手中持有的住房推迟出售，以便能够在价格推高后得到更高的企业利润。房地产市场的捂盘行为有：房地产开发商将楼盘分批次领取预售许可证，以此来推迟商品房的开盘时间；通过欺骗性方式把没有出售的房子说已经出售了，制造产品供应稀缺程度，以此来影响消费者购房心理；故意突然抬高销售价格，使消费者因房价超出心理预期而望而止步；联手中介炒作
等。对于房地产市场的捂盘现象，开发商一方面用虚假的信息来欺骗购房者，另一方面还减慢了自身资金回笼的速度。
三、解决房地产企业资金问题的若干建议
（一）解决资金管理问题的建议
大力推动房地产证券化。有关证券监管部门尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会投资者。目前，我国的二板市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事，那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。
（二）完善各项管理工作，防范垫资风险
制定相关法规，严格限制垫资。既然垫资已成为必然，那么只有把垫资的风险降到最低，才是必由之路。从政策层面上来说，国家应该制定相关法规来规范市场，比如，明确垫资的适用范围，考查项目的合法性，规定垫资的最高比例以及垫资期限，加大处罚力度等，通过法律规范来严格限制垫资。
按照国际惯例，深化中间结算，不放松竣工结算。建筑产品的结算周期很长，造价的争议常导致拖欠款债权不落实，使施工企业诉讼无据。因此，按照国际惯例，加强工程进度款的中间结算就显得尤为重要。强调工程进度款的中间结算，并不意味着可以放松竣工结算。竣工工程的拖欠款风险性是很大的，必须在竣工后按照合同约定及时办理竣工结算。
（三）解决资金管理问题的建议
房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一，应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。目前，大多房地产企业财务管理“被动反应型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白，且资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。因此，只有通过建立、健全和强化企业的成本管理、资金管理及财务分析，引进财务管理中先进的、适合行业特点的操作方法，制定房地产企业长远发展规划，进行年度预算，才能建设适合自身行业特点的现代管理型的财务管理体系。
（四）解决销售问题――产品设计是销售之本，资金回笼之源
在实物分房向货币分房转变，集团购买力逐渐退出房地产市场的今天，如果单纯地从建筑设计的角度出发，不结合市场需求，即使这个设计方案搞得再漂亮，它也很可能不是一个成功的设计方案。一个不良的设计方案将造成物业的滞销，甚至是整个开发的失败。随着住宅商品化进程的推进，设计也被迅速推向市场。与以往任何时期相比，设计对住宅市场的影响力越来越大，开发商不像计划经济时代把设计看作是“制图的过程”，而是把设计看成是策划的一部分。确切地说，设计实际是住宅销售策划之本，是资金回笼之源，住宅的价值首先取之于设计，它的含金量是最高的，不仅能给开发商带来“超值”的利润，也能给购房者带来超值的享受。这也使得产品设计成为资金链管理中的一个重要步骤。
篇三：房地产融资问题及对策
房地产信托reits就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验通过实施信托计划将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来形成具有一定投资规模和实力的资金组合然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目获得既定的收益房地产企业融资问题研究
房地产企业融资问题研究
◆中图分类号：F830.49文献标识码：A内容摘要：本文结合我国房地产企业融资现状，针对国内房地产企业在融资方面的现存问题，如贷款方式单一、企业融资比重偏小等问题进行了详细的分析，提出了房地产证券化、建立长期基金组织等新的融资方法，并指出现阶段应该在我国的宏观政策基础上构建以银行业为主的多元化融资体系。关键词：房地产融资多元化为了抑制房地产过热，规范房地产金融市场，我国采取了一系列的宏观调控政策，提高国内房地产开发的“门槛”，银行贷款难度加大，房地产商纷纷将目光投向资本市场，积极寻求多元化的融资渠道。作为资金密集型行业之一的房地产业，资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显，如何解决好房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。房地产企业融资现状图1和表1为近几年来我国房地产企业融资结构变化图。从图1可以看出，自1998年以来，我国房地产投资来源的最大变化是预算内资金、债券和利用外资的变化，从占年度资金总额的近9%下降到20XX年的1.4%，这其中主要原因是利用外资比重的变化，从8.19%下降到了1.3%，显示外资介入我国房地产业的相对规模不但没有上升，反而大幅降低。除这三条渠道之外，在我国房地产投资来源的三个基本部分中，1998一20XX年，直接来源于银行贷款的部分事实上一直维持在23%左右，但在20XX年央行121号文出台后，各商业银行从严发放房地产贷款，使得20XX年银行贷款比重有了较大幅度的下降，减小了5.4个百分点，房地产业自筹资金和其他资金则分别上升1.8和3.6个百分点。根据央行刚发布的《20XX年第二季度中国货币政策执行报告》的统计，35座大中城市房地产信贷和开发投资增速持续下降，上半年的房地产开发投资增幅比上年同期回落了5.2%，而发展商贷款余额的增幅同比回落7.69%。数据显示，面对炙热的房地产固定资产投资，国家决策层显然从资金源头对房地产行业进行严
1
厉调控，许多房地产企业在国家宏观调控政策面前面临重新洗牌的危险，房地产企业拓宽融资途径和创新融资方式已经迫在眉睫。
房地产企业融资面临的问题贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式：房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都较短，来源渠道均为商业银行，贷款方式单一，无法适应房地产开发周期的需要。具体的融资体系如图2所示。直接融资比重偏小。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。特别是近几年来，房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升的态势。商业银行房地产方面贷款的增幅已达25%以上。我国内地房地产企业79%以上的外部融资来自于银行，在个别年份和个别地区这一比率甚至高达80%～95%以上。房地产资金主要来自银行贷款，直接融资比例过小，融资结构不合理。各种融资方式具有局限性。商业银行提高了对房地产企业的贷款条件，对项目开发程度和开发企业自有资金的程度要求较高，多数开发企业不能达到规定的贷款要求；其它融资方式现阶段的表现也不如人意，如信托融资，相对银行贷款而言，受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通；而企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年，所以，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小；另外，由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，基金目前在资本市场表现也很难有所作为。相关法律法规不完善。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。此外，受金融政策环境影响，房地产金融创新力度不够。在我国，从已运作的房地产投资基金的形式来看，多采用公司式、信托式和合作式三种形式。目前，则主要以房地产的资产权益进行房地产资产和
2
房地产企业股权式投资。然而，房地产投资基金自20世纪90年代在我国出现以来，一直处于走走停停的状态，且直到现在我国还没有出台产业基金法，多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作，而不是以基金的形式运作。
房地产企业融资对策（一）大力推动房地产证券化有关证券监管部门尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会投资者。目前，我国的二板市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事，那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。房地产信托（REITs），就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，获得既定的收益。（二）建立长期投资基金组织房地产投资基金属于股权投资，可以分散投资、降低风险，丰富了融资品种；也可以吸引社会上的分散资金，把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。同时，应尽快颁布投资基金法。如前所述，目前我国房地产投资基金处于无法可依的状态。同时，国外多年的实践经验和基金融资的运作机理也一再地告诉我们，投资基金是工业化加速发展阶段中行之有效的房地产融资方式。特别是在我国目前微观基础发展现状下，它可以与信托联合，使有一定基础的房地产企业形成较稳定的资金来源。因此，我国应借鉴市场经济较为发达的国家，特别是美国发展房地产基金的成功经验，在法规方面尽快消除障碍我国投资基金发展的瓶颈，颁布符合我国国情的投资基金法。（三）引导国外资金进入20XX年，我国房地产开发资金来源中，境外投资仅为1996年的32%。面对境外资金对我国房地产业投资的持续下降，我国有必要加大力度引进外资来提高房地产的投资。同时，外资金融机构进入我国市场将带来先进的运作模式和管理
3
方法，有助于金融体系的发展和完善，为吸引外资进入房地产金融市场提供了机会。
（四）推行融资租赁方式融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效的方式解决房地产企业的资金问题，从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。（五）完善个人消费融资体系为了配合启动住房消费，调动居民购房的积极性，活跃国内消费市场，就有必要完善和发展住宅消费个人融资体系。个人住房贷款是现在银行最优良的贷款品种之一。但目前国内各专业银行发放个人抵押贷款的额度只占银行房地产信贷部贷款额的6%，占贷款总额的不到1%（远远低于国际上20%～40%的水平）。个人消费贷款虽属“零售”业务；金额数目不大，但其人数很多，所以银行应扩大相关业务，推出更多的新项目，简化程序来完善和发展住房信贷业务。公积金贷款是发展较成熟的项目，较受消费者欢迎，要积极推进住房公积金体系的建设。总之，在现阶段，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资体系，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新融资工具，大力发展房地产信托业务，推行房地产证券化，构建房地产业多元化融资体系。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，政府应在制度和机制上给予足够的保障，不断健全规章制度和法规体系，为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。
4
篇四：房地产融资问题及对策
Finally,Igraduallylearnedtogetusedtobeingsad,likeapersonheartache,everythingIamusedtobeingalone,althoughIdon'twantto,buthelpless.悉心整理助您一臂（页眉可删）我国房地产上市公司融资的困境及对策是什么
导读：根据相关现象表明，我国房地产上市公司融资的困境有：(1)土地取得成本提高、(2)房地产业可能进入调整期、(3)海外企业竞争加剧、(4)不重视自身资金的积累;我国房地产上市公司融资的困境的对策有：(1)完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道、(2)积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式、(3)提升自身管理能力，提高资金利用率。
一、我国房地产上市公司融资的困境及对策是什么
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为四到五年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场在近几年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质
性的调整期。一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
二、我国房地产上市公司融资的困境的对策是什么
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。我认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵
押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合。
2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
三、上市公司融资条件的比较
(1)对盈利能力的要求。增发要求公司最近3个会计年度扣除非经常损益后的净资产收益率平均不低于6%，若低于6%，则发行当年加权净资产收益率应不低于发行前一年的水平。配股要求公司最近3个会计年度除非经常性损益后的净资产收益率平均低于6%。而发行可转换债券则要求公司近三年连续盈利，且
最近3年净资产利润率平均在10%以上，属于能源、原材料、基础设施类公司可以略低，但是不得低于7%。
(2)对分红派息的要求。增发和配股均要求公司近三年有分红;而发行可转换债券则要求最近三年特别是最近一年应有现金分红。
(3)距前次发行的时间间隔。增发要求时间间隔为12个月;配股要求间隔为一个完整会计年度;而发行可转换债券则没有具体规定。
(4)发行对象。增发的对象是原有股东和新增投资者;配股的对象是原有股东;而发行可转换债券的对象包括原有股东或新增投资者。
(5)发行价格。增发的发行市盈率证监会内部控制为20倍;配股的价格高于每股净资产而低于二级市场价格，原则上不低于二级市场价格的70%，并与主承销商协商确定;发行可转换债券的价格以公布募集说明书前30个交易日公司股票的平均收盘价格为基础，上浮一定幅度。
(6)发行数量。增发的数量根据募集资金数额和发行价格调整;配股的数量不超过原有股本的30%，在发起人现金足额认购的情况下，可超过30%的上限，但不得超过100%;而发行可转换
债券的数量应在亿元以上，且不得超过发行人净资产的40%或公司资产总额的70%，两者取低值。
综上可知，我国房地产上市公司融资的主要困境是土地取得成本提高、房地产业可能进入调整期等，面对这些困境，我们需要对阵下药，完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道，提升自身管理能力，这样就有可能缓解我国房地产上市公司融资的困境。
篇五：房地产融资问题及对策
房地产开发的融资风险及防范近年来，房地产价格持续上涨，政府实施相应政策加大对房地产市场的调控力度，在房地产持续调控背景下，流动性趋紧、信贷政策差别化待遇以及外资逐步撤离，房地产企业融资趋紧已成定局。但是，又由于房地产业投资周期长、流动性差等特征给房地产业的融资带来了很多困难。本文的研究内容主要是房地产企业发展问题及对策研究，根据房地产企业发展普遍遇到的问题，提出了房地产企业的发展策略。
标签：房地产开发；融资风险；防范措施
引言：
从1998年开始，国家对房地产行业的发展进行了多次宏观调整，房地产市场也在反复的支持与抑制当中得到稳定的发展。房地产业对我国经济的拉动作用很大，特别是近10年来发展很快，已经成为GDP贡献最大的行业。由于城市化进程的不断推进以及各方面利益的驱动，我国房地产行业发展的如火如茶，一批批万科、恒大之类的大型房地产企业登上舞台。但山于房地产开发项目规模大、周期长、房地产价值高等特点，使得房地产开发所需的资金量巨大，资金融通成了房地产开发企业最关心的问题。我国關于房地产开发项目融资风险的理论研究深度在不断的加强，从最初的定性研究到现在的定量、模型研究，并且逐步深化到各个层面，给融资风险管理带来了一定的方向性引导。
当下我国房地产企业融资渠道看似呈现多元化的特征，实际上，大部分房地产开发资金都自接或间接地来自银行，其他融资方式在房地产企业资金来源中所占的比重极低。房地产开发项目融资主要通过银行借贷、上市融资、房地产债券融资、信托融资以及介作开发等，虽然融资渠道很多房地产开发融资模式单一化，加之所处的市场环境复杂多变，使得房地产企业融资活动面临着严重的风险，存在诸如违约风险、法律风险、政策风险等一系列风险。只有在不断拓宽房地产开发项目的融资渠道的同时，分析融资所存在的风险，才能在发展中不断解决融资风险问题。
一、房地产开发企业融资风险的原因
（一）融资渠道过于单一
房地产企业开发资金自接或间接来源于银行信贷资金，融资方式对银行信贷完全依赖。对于房地产开发商来说，政策对贷款的影响比比较大，例如，政策风险在利率方面的表现，如果为了应对复杂的经济形势变化，政府较为频繁的调整银行存贷款贷利率，房地产企业的银行贷款成本就会发生较为频繁的波动，贷款政策也可能变得更加复杂，这种融资渠道单一性无疑将房地产企业的融资风险带到了一种可控性较差的局面。
（二）融资风险管理机制较差
在房地产企业项目开发过程中，融资风险管理是其风险管理的一个重要组成部分。在实际管理中，由于项目管理人对融资风险管理利害的忽视以及相关管理人员的专业分析水平不足等原因，造成融资风险管理机制不健全。风险管理的内容主要包括风险识别、风险评估、风险分析以及风险策略，完善的风险管理机制可以使项目开发部门能够很好的规避风险。目前，房地产风险管理在融资风险管理机制的建设上存在的问题主要表现在程序不规范、机构不完善以及人力资源不协调等方面，这些因素影响着融资风险管理的各个环节。
（三）受到外部经济环境的影响
外部经济环境的景气程度直接影响房地产企业的发展，从面影响房地产企业融资的难易程度方面，倘若房地产企业发展态势良好，那么房地产企业融资将变得相对容易，面且不用花费较高的融资成本另方面，倘若房地产企业发展不景气，那么房地产企业的融资将变得非常困难，银行等金融机构通常会质疑企业的偿债能力，要求企业支付较高的融资成本，还要提供相应的担保日前，此房地产中不企业的发展不景气，付出的综合融资成本较高，在收益定的前提下，房地产企业的利润空间缩不，企业发展仍然不景气，如此往复循环，企业融资和发展陷入恶性循环的怪圈。
（四）缺乏多呈层次房地产金融体系
目前，国内仍没有形成多层次丰富的房地产金融体系，仍以债券融资为主，股权融资比例甚不，整体融资格局单一。而在成熟的房地产金融市场上，不仅广泛存在债券融资和股权融资两种基本形式，还存在发达的证券化二级市场。此外，国内专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重，缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系等等。
（五）融资渠道运用不灵活
正如上文所述，房地产在进行项目开发的融资过程中，理论上拥有很多种渠道，但是企业对于这些融资渠道的操作并不是太灵活，仅仅局限于较常规的方式。银行贷款往往是企业的首选融资方式，这种方式融资成本低、风险程度也较低，但是对银行的过分依赖会带来一定的市场风险、经济风险。一旦银行政策出现调整，企业就会而临着融资风险，造成项目资金短缺。此外，房地产企业往往会采用预售的方式进行融资，这种方式可以在投资者、开发商以及银行之间形成一定的担保抵押，降低融资风险。但是，企业往往存在经营管理不善的因素，引发资金链的断层；投资者也会存在违约的现象，引发后续很多繁杂的手续问题。项目的停滞不仅影响着企业的发展，也影响着投资者的利益。以上是最常用的两种融资渠道，介作开发的融资方式也较为普遍，但是其他融资方式在项目开发过程中很少用到，这样就会导致风险较为集中。
二、房地产开发项目融资风险的防范对策
（一）建立风险预警机制
融资风险是房地产企业面临的主要风险之一，房地产企业完个全有必要建立相应的风险预警机制对其加以预测和防范，以防风险实际发生时，企业措手不及，难以应对到日前为止，已有不少学者提出了较为可靠的风险模型，作为风险控制的主体，房地产企业可以结合本企业的实际情况，并紧密结合经济环境和经济政策的变动选择最合适的风险模型，对房地产企业可能而临的风险因素进行预防控制，并针对可能出现的问题提前制定解决措施。另一方面，国家对房地产行业的管控较为严格，而且楼市交易颇为低迷，所以房地产企业在融资之前要慎重分析商品房的销售形势，从而根据销售形势制定合理的项日开发计划和融资计划，量入为出，合理控制企业的融资规模。（二）不断提高常用融资渠道能力
针对银行贷款、预售房产、合作开发这类较为常用的融资渠道，房地产企业要不断加强其融资能力。企业要提高自身的信誉，信誉是企业的无形资产，企业只有通过不断提升自身的竞争力，在行业中规范自己的行为，在市场中建立自己的品牌，才能不断的创造企业信誉。多数企业会通过建设企业文化来赢得自身的信誉，比如万科、绿地等，在银行贷款、合作开发等融资方式中赢得对方的信任，获得更多的融资机会。
（三）密切关注经济调控政策，适时调整融资手段
国家宏观经济政策的变化，会自接影响房地产企业的发展趋势和融资规模，同时宏观经济政策的变化，会造成银行利率、准备金率等指标的变动，又会影响房地产企业的融资成本。房地产企业应该密切关注国家相关的宏观政策，仔细分析政策实质，对房地产企业的发展格局和融资手段、融资金额进行调整，以适应整体经济形势的趋势。
（四）在房地产企业调整时期储备专业人才
人才是当今时代最重要的生产要素和资源，对人才欠缺、管理能力不足的房地产企业的发展起着重要作用。最近几年来，随着美国次贷危机以及因此而引发的全球性金融危机，国内外出现了人才罕见的流动迹象：海归人才从国外重新回到国内寻求发展机会，大部分人才流出房地产行业。房地产行业的调整，使越来越多的业内人士担心失业、降薪，寻求更好的、稳定的发展机会，所以一部分人转头其他行业。在上海、北京等地一部分业内人士，对于对行业调整期的悲观看法，已经开始向其他二线、三线城市寻求发展。有些想長期从事房地产开发的企业，在这个时期可以用较低的薪水获取从知名房地产企业流出的企业人才，同时制定一系列培养人才、留住人才、吸引人才的政策，真正进行人才储备。中、小房地产企业如果没有在行业调整时期积累起自己的人才，就会失去在市场转暖期快速发展的资本。
（五）创新和健全融资风险管理机制
要提高开发项目的融资风险抵抗能力，就必须首先将融资风险管理程序规范化。企业应当从风险管理的基本内容下手，对融资风险的识别、评估、分析以及策略分别进行程序化规定。尤其是在对内部风险的识别与评估上，一定要进行严格的控制。因为外部风险我们无法控制，只能被动的接受，内部控制则可以主动进行调整。在整体规划下，企业还应当这对每一次具体的融资进行针对性的风险评估，针对性的提出风险策略，降低融资风险率。
（六）选择项目投资要谨慎
采取防御型策略。尽管房地产市场开始回暖，但是，在宏观经济并未完全复苏，市场依然存在很多不确定性因素的情况下，房地产企业应该采取审慎乐观的态度。为了最大限度地提高资金的利用效率，房地产企业应该收缩战线，谨慎地选择项目投资。
三、结语
企业应当不断建立多元化的融资渠道，同时建立完善的融房地产企业应该根据自身的规模、对资金的需求计划以及市场经济环境优变化，拓展融资模式和渠道，合理调控融资数量和规模，才能实现地方经济的可持续健康发展，及时拉动内息，促进国家财政收入提高。
参考文献：
[1]常媛，周俊峰.中小规模房地产开发企业的融资风险及防范探析[J].商业会计，2011，04：41-43.
[2]聂鑫.我国房地产企业融资的风险及防范[D].华中师范大学，2012.
篇六：房地产融资问题及对策
浅析房地产企业融资中存在的主要问题及解决策略一、当前房地产企业融资中存在的问题
1.社会融资环境的制约
首先是政策方面的约束。对多数房地产企业而言，银行信贷融资是企业最常选用和依赖的融资方式。银行信贷融资需要企业满足一定的准入标准、审批条件等，审批周期也较长，不利于资金周转。特别是近年来，房地产信托及债券融资渠道在严格的法律法规约束下有了更为严格的限制，以至于很多房地产企业凭借这种方式进行融资，难度非常大。其次是金融市场的制约。当前我国经济水平发展迅速，同时证券市场的发展速度也十分可观，但政策改革变化的速度却不能与之平衡，有效的信用保障制度不够健全，创新的金融模式以及有效的监管力度明显不足，导致很多金融产品不能被市场利用，因此严重阻碍着房地产企业融资渠的扩展。
2.企业缺乏完善的财务制度与准确的资金预算
现今我国多数房地产企业属于中小型规模，相对大型房地产企业而言财务制度的完善情况并不显著，财务部门对企业需要的融资计划制订不够及时与合理。一些企业为了吸引资金，会进行盲目扩张，最终导致企业的资产负债比例较高，随之而来的就是不断上升的财务风险。企业如今的经营模式处于负债经营→债务偿还→再负债经营的恶性循环中，自有资金难以积累，从而严重阻碍了企业的发展。企业的融资预算不能够局限于领导提出目标→财务人员核算→通过银行借贷的简单模式，而是需要有引领全局发展的经验丰富的管理经营者和操作人员，然而目前的现状却是企业组织领导能力不够全面，预算结果缺少科学性。
3.房地产企业自筹资金能力有限
房地产企业的盈利情况与其项目自有资金的投入关系密切，因为每一个项目的开发都存在一定风险，企业往往会对自有资金的投入予以控制。在很多房地产企业中，自有资金的投入比例不足总资金的1/4，其中很大一部分资金还是来源于商品房的预售。房地产开发过程中自有资金不足还在一定程度上影响着银行对企业的放贷，可能会导致企业资金链断裂等严重问题。另外自有资金不足将使企业负债率升高，经营风险也随之提高，最终使融资变得更为困难。
4.房地产企业融资渠道狭窄
在全球范围看来，房地产行业的融资渠道并不少见，但我国政府对房地产企业融资渠道的监管十分严格，尤其是对海外投资的监管和控制，国家对海外投资
的审核不仅力度大，而且对投资金额也有一定限制。对于很多中小型房地产企业而言，因为不具备完善的上市资质，无法通过股权方式进行融资。从现有情况看来，企业的融资方式一般有两种，一是依靠银行信贷，银行信贷方式受到国家的宏观调控非常严格，对企业的资质审核也十分审慎，导致信贷条件严苛，融资效果并不十分理想；另外一种融资方式是依靠民间借贷，对于该种融资方式而言，其利率比银行贷款高出很多，不仅对企业运营风险是一个巨大的考验，而且也增加了房地产企业的融资成本，融资效果依然不理想。
5.资产负债比例巨大
房地产的开发是较大的工程，因此企业资金需求量非常大，单纯依靠企业自身积累的资金不仅时间漫长，而且也不能适应市场变化的需求。企业为了维持其在飞速发展的房地产经济中占有一席之地，往往需要依靠大量借款，很多企业的借款比例一般都达到80%左右，其中甚至不乏不受法律保护的高息民间借贷。较高的资产负债不仅增加了企业的融资成本，同时使融资风险也有很大程度的提高。
二、房地产企业融资的解决策略
1.积极引进外商投资
由于房地产业是我国支柱产业之一，国家对房地产开发资金管控比较严格，再加上房地产行业波动比较大，外资投入无法得到有效保证，所以外资引进十分困难。我国的房企利用外资比例多数不足1%，一直处于非常低的比例。但是外资具有十分大的潜力，增加外资的投入对扩宽融资渠道十分有效，这还需要在将来的发展中国家政策逐步完善，将房地产行业的资金运转进一步规范，使我国房地产行业逐步发展为一个成熟稳定的市场，在良好发展前景的吸引下，外商投资者会逐渐增加资金的投入，外资投入比例的提高将会给房地产行业带来新鲜的活力。此外，企业也要通过积极的融资方法吸引外资投入，除了直接利用外商投资以外，也可以采取间接利用外商投资的方式。
2.财务制度的完善
企业的财务制度是企业发展的保障，企业通过自身财务制度的建立健全，同时提高财务人员的能力和水平，加强财务人员诚信与责任意识的培养，及时主动的向出资方提供真实、可靠的财务信息，让出资人对企业的了解进一步加强，通过完善的财务管理向出资方展示一个经营可靠的企业形象。另外，向银行等信贷机构介绍企业的发展详情以及相关的技术知识，打造成为一个诚实守信经营、及时偿还到期债务的企业形象，一方面使银行等信贷机构对企业了解并信任，降低了解企业的成本；另一方面也为企业自身融资渠道的打通创造了良好条件。
3.做好预算工作
企业在进行融资活动之前首先要有明确合理的融资规划，融资规划的内容必须与企业的发展战略相辅相成，融资目标符合企业项目开发建设的客观条件，从全局角度出发进行全方位的研究和规划。预算工作在融资规划中又占有重要位置，是规划的第一步也是最重要的一步。预算工作不能够通过几个人的简单核算而确定，也不是企业财务部门闭门造车的结果，而是需要多部门、多人员团队的共同协作来完成的，所以部门之间的协调与合作显得至关重要。企业应该安排主要牵头人进行各个部门业务骨干的组织工作，对融资预算进行合作分析，让企业员工对整个过程提高重视程度。最终要做到预算结果不与实际相脱节，提高资金的合理利用度，使有效使用率进一步提高，减少资金使用成本。
4.扩充自有资金
众所周知，合理的资产负债率可以发挥良好的财务杠杆作用，从一定程度上来说它可以给企业的持续发展注入活力，然而过渡的资产负债比率却成为企业即将面对巨大财务风险的征象，企业的生产与发展存在时时刻刻的威胁。因此，房地产企业应该对自有资金的来源进行扩大和发展，自有资金的支持是企业良性发展的基础，所以企业对自有资金的积累要提高一定的重视程度，大中型企业可以利用原股东增股、新股东入股等方式来对资产负载率过高所带来的巨大压力进行一定的平衡。
5.建立多元化融资渠道
想要有效解决房地产企业融资困难的问题，至关重要的一点就是对融资渠道进行有效扩宽，在对企业所需资金科学预测后，明确所需资金并选择合适的融资渠道，同时降低企业对银行贷款的依赖度以及融资风险。我国当前对房地产企业的发展建议是大力提倡发展资本市场，对直接融资比例逐步扩大，间接的银行贷款融资方式需要进一步缩小。国家的政策与导向对房地产企业十分重要，要抓住国家给予的政策鼓励，进一步发展多元化的融资方式，如自有资金的增加、与大企业的合作、与同等企业的联营、民间借贷、上市、股权融资等。这种多渠道的融资形式一方面对资金的来源有效扩大，同时对融资所带来的各项风险也能够有利地分散，降低企业的融资风险。另外，多渠道的融资模式也为民间闲散的资金提供了合理有效的利用方向，保证了金融市场稳定的发展前景。
6.提高业务人员的综合素质
企业是由员工组成的，工作人员的工作质量是企业项目计划有效实施的保障。房地产企业的财务人员结构复杂，人员流动性较大，企业要采取一定的措施保障员工的福利待遇，运用激励政策将有能力有技术的业务骨干留在企业，为企业的融资管理提言献策。另外，制定严格的财务人员岗位责任制也十分重要，使员工爱岗守岗，将考核结果与相关业务人员的岗资、绩效相结合，以激励员工努力地去学习和探索业务知识。
篇七：房地产融资问题及对策
目前房地产企业采用的融资手段大多比较单一企业可以分析可能对企业融资活动产生影响的因素根据相关学者提出的较为可靠的风险模型结合企业的实际情况对融资活动可能出现的风险以及风险大小进行预测并根据预测提前制定相应的补救措施浅谈房地产企业融资问题及解决建议
作者：王晓辉来源：《中国乡镇企业会计》2013年第3期
王晓辉
房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。
相较于其他行业，房地产企业融资具有特殊性：
开发资金需求量大，高度依赖外部资金；需要以土地和房产作为抵押担保的条件；高经济风险，高财务风险；高度依赖资本市场。
一、房地产企业融资渠道现状概述
2013年2月20日，国务院常务会议出台了调控房地产市场的“新五条”政策，确定稳定房价和调整住房供应方面的政策。这几条专门针对房地产市场的调控政策，使得房地产企业的融资面临一个更加严峻的环境。
1．资金需求量大，由于房地产企业运营项目和提供商品的独特性质，导致房地产企业的项目具有资金占用周期较长、资金占用金额巨大、受政策影响大等特点。即资金的使用呈现资金需求集中、金额巨大、占用时间长、回收周期长的特点。这种使用特点对于资金筹集和金额要求都比较多。
2．融资渠道多样化，主要融资途径按资金来源渠道可分为内部融资和外部融资。其中内部融资包括企业自有资金和预收账款。外部融资的主要渠道和融资工具有：上市融资、房地产开发债券、银行信贷、房地产投资信托、商业抵押担保证、利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。
二、房地产企业融资存在的主要问题
1．融资结构单一且间接融资比重过大。目前我国房地产融资结构比较单一，间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段：取得土地的前期阶段，施工阶段和销售阶段。每一阶段都离不开银行资金的支持。房地产开发所需资金仍约有60%来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策提高房地产开发商的贷款门槛，使融资方式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的信贷风险。一旦投资失败，银行无疑将成为房地产产业风险的最大承担者。
2．对房地产融资的限制因素太多。对房地产经营而言，资金是最重要、最关键的因素之一。由于国内房地产业目前主要的两条融资渠道——银行信贷融资和发行股票融资都受到了极大的限制，房地产企业经营相对陷入困境。首先，央行加强房地产企业信贷业务管理房企的银行融资渠道受限要求各商业银行加强房地产信贷业务管理，控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，使房地产最脆弱的神经——资金链受到打击。其次，其特殊的产业特点决定了房地产企业首发上市（IPO）的可能性很小。房地产是个特殊的产业，在证券市场快速发展的今天，我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标。
3．银行贷款方式及金融创新太少。房地产作为资金密集型行业，其特点是开发周期长，投资规模大。这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短。这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾。再加上我国金融创新少，融资方式有限。所以筹集到足够的资金将十分困难。
4．企业规模与所有制形式影响融资的难度。在同等信誉下，规模大的房地产开发企业比规模小的房地产开发企业更容易取得银行贷款；就其他融资方式而言，规模较犬的企业也会因为其“背景”更容易取得投资者的信任，融资的难度较小，规模也较大。此外国有性质的房地产开发企业往往比私有和民营的房地产开发企业更容易取得大额长期的银行贷款，上市和发行债券之路也比其他性质的企业走得顺畅。
三、解决房地产企业融资问题的建议
1．理性融资，控制融资规模。权衡理论（MM），作为现代资本结构研究的起点，强调了负债规模要适度，否则筹资过多，或者可能造成资金闲置浪费，增加融资成本；或者可能导致企业负债过多，使其无法承受，偿还困难，增加经营风险。而如果企业筹资不足，则又会影响企业投融资计划及其它业务的正常开展。因此，企业在进行融资决策时，要根据企业对资金的需要、企业自身的实际条件以及融资难易程度和成本情况，量力而行确定企业合理的融资规模。
2．合理预测风险大小，及时采取应对措施。目前房地产企业采用的融资手段大多比较单一，企业可以分析可能对企业融资活动产生影响的因素，根据相关学者提出的较为可靠的风险模型，结合企业的实际情况，对融资活动可能出现的风险以及风险大小进行预测，并根据预测，提前制定相应的补救措施。对于风险预测模型的选择也应该尽量贴近企业融资活动的实质，并紧密结合经济环境和经济政策的变动，合理预测风险大小，避免过高估计风险，降低资金使用效率；也不应该盲目乐观，导致风险事件发生时措手不及。
3．拓宽融资渠道，改善企业的融资结构。大多数房地产企业目前使用银行贷款进行融资，由于结构比较单一，单纯利率变动都会带来较大的融资成本变动，增加融资的风险。企业应该考虑债券融资、上市发行股票、信托基金以及与其他企业合作利用其闲置资金等融资渠道，积极拓宽企业使用的融资渠道，综合使用多种渠道混合的融资方式，选择规避风险的融资组合，来分散融资风险。这样不仅能有效降低融资活动的风险，还有利于企业改善整体优化融资结构，进而改善资本结构，促进企业更长远的发展。
另外，国家相关部门也应该积极完善金融市场，培育资本市场的金融工具，进行金融产品和融资渠道的创新，为企业融资手段提供更宽泛的选择。同时也应提供更加完善的法规法律，为企业选择创新产品提供保障。
4．加强资金管理能力，提高资金利用率。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度。每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。以往在商品房贷款资金回笼环节中，整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。企业可参考当前市场的情况，适当的优惠。另外还要减少企业过度预支，严格控制成本费用的支出。
总之，房地产企业的融资，要根据对资金的需要、企业自身条件以及融资的难易程度和成本情况，量力而行来确定企业合理的融资方式和规模，而且融资方案也要有利于企业资金结构的优化。通过选择合适的融资方式，房地产企业获得了充足的资金支持，增强了支付能力和发展后劲，扩大了企业规模并提高了获利能力，使企业可以充分利用规模经济优势提高企业在市场上的竞争力，加快企业发展。
参考文献：[1]宋佳佐．宏观调控下房地产企业融资途径探讨[J]．大众商务，2010/02．[2]倪智勇．浅析房地产企业融资策略和融资风险控制[J]．新会计，2010/01．[3]郑海元．我国房地产企业融资对策分析[J]．才智[J]，2010/03．（作者单位：融信（福建）投资集团有限公司）
篇八：房地产融资问题及对策
我国房地产金融市场存在的问题及对策摘要：由于房地产业是资金高度密集的行业，其发展和建设依托于银行的巨额借款，但是在金融危机的背景下，导致股市融资功能大幅减弱，大量房地产开发企业只能向银行申请贷款，我国为了防止出现像美国一样的次贷危机、房地产泡沫的产生，出台了一系列的抑制房价上升的措施，其中近几年就多次上调存款准备金率，导致房地产企业融资难，很难获得大量的贷款，面临资金短缺的困难。与此同时再加之国际原材料的不断上涨，其建造成本也在上升，目前房地产企业的资金链越来越紧张，盈利水平开始下降。
关键词：房地产；金融风险；防范一、房地产金融风险的分类房地产金融是指为房地产的开发、建设、交易、经营和消费服务的金融活动。房地产金融风险是指金融机构为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料因素的影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险主要表现为以下几个类型：1、信用风险。由于借款人无力偿还或者不愿偿还，导致房地产的贷款本息不能够按时回收甚至无法回收的情况。这种风险主要表现在房地产市场出现危机，房地产企业的资金链条断裂导致无力还款，房地产投资的市场风险和融资风险将集中于商业银行，转变为企业信用风险，带来逾期贷款和呆滞资金。2、管理风险。由于房地产企业拥有巨大的利润，所以每个银行都很重视对房地产业的贷款业务。贷前审查风险意识不强，审查流于形式，对资料真实性、合法性审查不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实，都会造成管理风险。3、政策风险。现阶段，房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，因为其占据着特殊的地位，所以成为我国宏观调控的重点产业。伴随着政府对宏观调控政策的不断变化，房地产金融市场环境也随着发生变化，进而影响着整个房地产业的发展；而且我国的房地产业在不同的区域都有着各自的特点，中央的宏观调控难以和地方政策相一致，在有些地区盲目片面追求GDP的增长，而无视中央政策的调控，这就使政策风险进一步恶化。4、流动性风险。这种流动性风险一种是原发性的，即房地产金融机构资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和库存等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中大多以房地产作为借款抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。二、我国房地产金融风险现状1、个人住房抵押贷款风险。一是欺诈风险。目前我国虽已建立起个人信用评级机制，但还不够完善，只能依据已在册的信用记录状况来进行评定和审核，加上个人收入的不透明和个人征税机制不够完善，银行在发放个人贷款时，很难对借款人的资信状况作出正确判断。在这样的情况下，借款人或担保人就很容易采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段，致使贷款人本息受损，加大银行金融风险。如果借款人的个人收入一旦出现问题，虽可以通过处置抵押物来获得清偿，但这是借款人另有住处的前提下才可以强制执行拍卖抵押物以清偿债务，执行的难度也大大增加了。二是提前偿还贷款风险。金融工具的流动性与收益率之间有一定
的关系，提前还贷发生后，银行将因此遭受服务成本不能得到补偿，提前收回资金闲置、预期收益减少等三种经济损失风险，它直接影响到借款人的现金流。
2、房地产企业贷款风险。一是假按揭。个人住房贷款比项目开发贷款手续较为简单，利率也比较低、速度快。为了获取开发建设项目的资金，开发商会使用“假按揭”的方法来筹集建设资金。“假按揭”的危害性很大，一方面它使银行信贷资金以流动资金贷款之外的形式诸如房地产行业，诱导大量住房投资资金涌入房地产市场，导致房地产泡沫。另一方面房地产企业通过这种欺诈行为来获得资金，必然导致银行个人住房贷款质量恶化，形成房地产金融风险。二是房地产企业财务信息虚假。按人民银行规定开发企业自有资金达到30%以后才能申请房地产开发贷款。我国房地产开发企业过分依赖银行的信贷资金，为了取得商业银行信贷支持，房地产开发企业往往利用财务手段，制造虚假报表来虚增自有资金的比列。房地产开发企业超越自身资金实力搞滚动式开发，一旦企业融资渠道不畅，“资金链”断裂，就会造成项目停工，已投入的信贷资金就会遭受毁灭性的损失。
三、我国房地产金融风险成因1、融资体系不健全、融资渠道单一。长期以来，我国房地产融资以间接融资为主，银行是该行业资金来源的主要渠道。证券、信托机构等涉足很少，其融资量不足房地产市场资金需求量的1%，在住房抵押贷款市场上，基本不存在二级市场，不能将异质的抵押产品转换为流动性较强的金融产品，使得房地产市场与整个市场无法有机结合。2、房地产对银行信贷依存度过高。我国房地产开发商普遍规模较小、资质偏低、权益性资本不足。房地产金融与房地产企业相互依存，两者的风险具有共生性，我国的房地产企业对银行信贷的高度依赖性使这正共生特征愈加突出。限制房地产企业发展的宏观条款政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。3、房地产融资机构风险意识淡薄，房地产融资风险管理技术过于简单。我国房地产风险度量技术尚处于起步阶段，与国外先进技术差距较大，不利于对信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险进行有效识别和微观处置。同时，由于缺乏有效的房地产融资监管措施和手段，加之商业银行产权形式、治理结构、经营机制、内控机制等方面存在诸多问题，受眼前房地产市场“形势大好”的迷惑，为争夺市场份额，房地产融资机构极易形成市场冲动，盲目扩张房地产信贷规模。四、我国房地产金融风险的防范1、建立完善房地产金融政策。一方面，要拓宽房地产融资渠道，实现融资结构多元化。加快制定房地产金融在体制、机制、产品和服务方面的创新政策，提高金融资产运行的质量和效率，更好地为住房投资者和消费者服务。通过金融产品的创新，开拓更多的房地产融资渠道，最大限度地吸纳社会资金，是解决房地产企业资金短缺问题的重要手段。另一方面，要建立宏观信用风险预警和控制系统，强化信用风险管理。建立全国性的房地产企业及个人信用档案系统，以利于金融机构能较为客观地判断借款人的信用度，针对不同信用等级的借款人给予不同的贷款条件。2、加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。2005年中国建设银行推出了国内首个住房抵押证券化产品——“建元2005个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”。经过两年的发展，与庞大的个人按揭贷款余额相比，个人住房抵押贷款证券化产品的规模仍然太小，根本无法适应日益庞大的住房抵押贷款一级市场和二级市场的需要。由于资产证券化提供的流动性占比很小，我国
的个人住房抵押贷款的资金主要来源仍然是居民的银行存款，一旦长期居高的储蓄率下降，就可能导致银行面临资金短缺危险。加快住房抵押贷款投资证券化，发行抵押贷款债券，引进抵押贷款投资者可以有效解决银行资金问题，并减少风险积聚。其问题的关键在于结合我国国情，选择适合我国的住房抵押贷款证券化模式，克服现行相关制度上的障碍，使住房抵押贷款证券化能在一级市场和二级市场上合理运作和健康发展。
3、强化对房地产信贷各方的约束。首先，完善个人征信系统、提高个人房贷资产质量。要通过完善个人征信系统，可以改变商业银行信贷人员仅凭借借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，减少各种恶意欺诈行为，加强已放贷款的监督管理，把贷款风险降到最低。其次，提高房地产企业信用、增强企业竞争力。目前房地产企业的自律程度很差，往往把自己的经营风险转嫁为银行的金融风险，房地产企业要自律而且要能够正确认识和看待市场。再者，房地产商必须考虑自身的规模效益问题，要提升房地产企业质量，使一些信用度和不具备资格的企业退出房地产领域。房地产商良好的信用和自身的竞争力是保持房地产持续发展和防范金融风险的一种重要的社会基础。最后，商业银行自身应加强管理，提高风险防范能力。商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系，建立和扩大房地产市场信息来源，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，提高对房地产市场发展形式的分析预测能力；要加强产业政策研究、制定与产业政策相互协调的房地产信贷政策，防范市场风险与未然。
4、加强配套法律法规建设。市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，房地产金融尤其必要，国家应该完善房地产金融的法规和制度，应建立和健全与房地产贷款有关的法律、法规体系，为加大住房信贷投入营造一个良好的法律基础，从而推动房地产行业有序竞争。因此，可以从以下几个方面进行：一是针对在房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为中出现的问题，修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位，并建立健全有关房地产信贷的法律法规。二是加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度。对于国家而言，房地产金融市场是否稳定非常重要，国家必须加强对房地产金融市场的宏观调控，采取有效的措施稳定房地产金融市场，保证房地产金融市场的健康发展。要对房地产和房地产金融进行强有力的监管，要定期或不定期地对房地产金融业务进行现场检查、非现场检查。建立房地产风险预警体系，实行房地产信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。
参考文献：[1]周利民.从美国次贷危机看我国房地产金融风险防范[D].首都经济贸易大学，2017.[2]高丽坤，李淑杰，王锡魁等.土地供给市场与房地产市场关系研究[J].华中农业大学学报，2017.[3]庄植.温家宝.加快建立促进房地产健康发展长效机制[N].证券日报，2017.[4]胡锦涛.温家宝.保持资本市场和房地产市场稳定健康发展[N].摘自中国证券报，2017.[5]刘兆云.邱菊.英美两国房地产金融危机对我国的警示[D].沈阳大学，2018.作者简介：赵梦媛，1992.3.29，女，2014年本科毕业于对外经济贸易大学，北京，北京，在职研究生：房地产经济与管理。
篇九：房地产融资问题及对策
房地产企业筹融资管理存在问题及对策一、房地产企业筹融资现状
随着经济下行压力的增加和金融市场的改革，房地产企业融资难度越来越大、融资成本越来越高，尤其是中小企业面对的形式更严峻。首先，房地产市场收益在逐年下降，投资风险逐年增加，民间资本进入房地产市场变得越来越谨慎，直接融资比例迅速下降。其次商业银行对房地产开发贷款和住房按揭贷款的管理越来越严格，抵押担保等要求越来越高，部分中小企业、民营企业难以获得优质的银行贷款资源，迫不得已转向高成本、高风险的高利贷。再次资本市场的动荡和金融市场改革的不确定性难以实现房地产企业筹融资创新的目的，金融创新人才的缺失也极大的影响了企业的筹融资能力，大部分的房地产企业仍旧停留在传统的银行抵押贷款、国家政策性贷款等方面，只有少数的规模较大的房地产企业通过资本市场开展筹融资活动，而按揭贷款证券化、应收账款理财化、土地及住宅银行等创新手段仍处于研究起步阶段。目前房地产市场处于波动状态，市场风险居高不下，中国的房地产即将面临着一次清洗，资金实力弱的企业将难逃被淘汰的命运[1]。
二、房地产企业筹融资管理存在的问题
资金作为企业的“血液”，其重要性不言而喻，筹融资作为获取企业“血液”的手段，对房地产企业显得尤为重要。经过分析房地产企业的财务状况、筹融资情况和资金管理状况，不难发现其中存在的问题。
首先、房地产企业资金预算不够准确、融资结构不合理。在实际情况中，由于房地产项目投资总量大、建设周期长，很多的房地产企业在资金管理上缺乏有效的手段，在资金预算上不准确、不合理。一些项目有大量资金冗余沉淀，造成了资金的浪费；一些项目由于缺乏资金，导致不能及时的开工建设，错过了入市的最佳时机。另外，我国的房地产企业自有资本金与其他投资资金的比例非常少，只有20%-30%之间，大量资金要通过其他各种渠道取得，如银行贷款、企业借款、企业债券，甚至于民间资本。因此导致我国房地产企业的资产负债率普遍较高，一般都在70%以上，部分企业高达80%，资本结构非常不合理，这给依附于银行贷款的房地产企业带来很大的被动[2]。
其次、融资渠道狭窄，难以获得优质资源。目前，中国的房地产企业常见的融资方式有股票、银行贷款和企业债券。除了少数房地产企业能从资本市场获得优质资源，部分企业可从集团公司等融资平台获得成本较低的债券资金外，大部分的房地产企业都依赖于银行贷款。相对于短期的银行借款，企业债券虽然在期限上和资金管理上有较大的优势。但在资金取得上比银行贷款复杂，手续要繁琐，受到《企业债券发行管理条例》《公司法》和《证券法》等约束，同时在债券到期时对
企业的现金流有较大的考验，中小房地产企业难以通过发行企业债券的方式取得资金，而且中国目前已发行的房地产企业债券均为房地产项目债券，如土地开发债券、房地产投资债券等尚未发行[3]。事实上，相对于其他方式，上市融资的资金成本相对较轻，但这仅针对于少数的具有雄厚实力的房地产企业来说，部分企业只能采用后门上市的方式融资，这样的融资方式同样需要大量的资金，对大部分的中小房地产企业来说并不现实。
再次、国家金融政策不明确，相关法律法规不完善。面对资金密集型的房地产企业，中国政府在金融政策出台上比较谨慎。严格禁止房地产市场的场外配资，在个人住房贷款首付比例和利率优惠上比较谨慎，对海外资金进入我国房地产市场的监督和审批程序非常严格，即使是最近国务院推行的“营改增”政策在细节和具体操作上也存在很多的不确定性，这些因素都直接影响着房地产的筹融资问题。同时，中国政府在关于房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展，比如土地产权到期问题。目前，我国从已运作的房地产投资基金多采用公司式、信托式和合作式三种形式。但自20世纪90年代出现以来，到目前为止我国还没有出台相关的产业基金法，多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作，而不是以基金的形式运作。而这其实也是后期房地产企业融资的一道难题。
三、完善房地产企业筹融资管理的对策
在分析了房地产企业筹融资现状以及存在问题的基础上，结合目前中国房地产行业的实际情况和金融市场的具体措施，经过研究，我们可以从以下几个方面着手，解决房地产企业融资难、融资贵的问题。
（一）做好项目资金预算，合理安排资金收支，优化资本结构
资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。作为资金密集型的行业，房地产企业在土地购入前应进行项目的总体进度安排和资金计划，在项目资金收支上做到平衡，最大程度的发挥资金的有效性，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生。同时房地产企业要想法设法的降低企业的资产负债率，优化企业的资本结构，特别是对于以银行贷款为主要融资渠道的企业来说尤为重要。
（二）促进金融创新，推动公司融资渠道多元化
随着中国金融市场的改革和不断成熟，房地产企业应加强金融创新人才的引入，加大对金融市场融资创新能力的开发，探索新的筹融资渠道。除了银行贷款、企业借款和集团公司资金池等传统融资渠道外，房地产企业应积极探索资本市场、证券市场和投资信托基金市场。地产以资本为王，产业以金融为先。作为一个资金渴求度很高的行业，产业地产也亟待金融资本的助力。据统计，在中国产业地产的30强中，有13家上市公司，另外的17家企业有13家正在或已经披露了冲击资本市场的意向，未来3-5年内，我们有望看到国内出现超过30家的产业地产上
市公司。产业地产与资本市场的亲密接触，预示着产业地产的大资本时代正式到来。除了资本市场外，金融创新也成为目前房地产市场的重要景象，房地产投资信托基金就是其中的一种。推动发展房地产投资信托基金不仅符合我国国情，操作性强，还能拓宽外部融资渠道，缓解房地产企业的融资难现状，有益于优化资本结构。而金融创新的另一种方式就是房地产证券化，其本质是通过证券市场的功能，将不动产进行了细分化、流动化和货币化，其主要品种有房地产抵押贷款证券化和房地产投资权益证券化。房地产证券化不仅方便企业筹融资，小额投资者也容易参与进来，同时有利于增强不动产的流动性。在未来15-20年，中国房地产金融市场不断的健全和完善，与不动产相配套的房地产信托基金会越来越成熟，按揭贷款的证券化、土地银行、住宅银行和社区银行将不再遥远，围绕客户整合和服务模式创新的金融产品也将层出不穷。
（三）密切关注国家产业政策，调整企业发展战略
随着国家十三五规划纲要的出台，中国必将形成开放型经济的新体制，大数据时代和互联网时代已经来临，随着金融体制的改革和新型城镇化的推进，房地产行业也必将迎来新发展。房地产行业内部和跨界的合纵连横愈演愈烈，包括对存量资产的整合争夺，对智慧互联的不断深化，对轻重平衡的认知实践，都使得房地产行业的竞争越演越烈。因此，众多的房地产企业要想在市场中保有相应的地位，就必须密切关注国家产业政策调整，根据市场发展的具体情况，调整自身的发展战略和产业模式。
四、结语
总而言之，房地产企业的筹融资管理是一个综合性的课题，融资难、融资贵是目前的普遍问题，既受到宏观政策、市场变化的影响，也有企业内部管理不善的问题。针对政策及市场变化要密切关注，尽可能的争取各项优惠政策和抓住市场机遇，但房地产企业更重要的还是要从根本上改善内部的经营管理问题，提高资金使用效率，推进融资多元化，积累自身发展的基金，准确定位市场位置，积极寻求合作伙伴，保持企业的竞争力。
篇十：房地产融资问题及对策
我国房地产金融存在的问题及对策房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性.与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的的总称。
摘要:房地产业与房地产金融存在息息相关、相互影响，目前我国房地产业正处在转型升级阶段，正由以往的粗放型的经营模式逐步转移到精细化管理模式。房地产金融是促进我国房地产发展的重要支柱，因此同样也随着房地产一起进入改革创新之路。论文研究了我国房地产金融发展过程中存在的主要问题,并为了解决我国房地产金融的发展过程中存在的问题，提出了相关对策与建议。
关键词：地产金融金融风险金融体系〉>
一、房地产金融的特征房地产金融是为房地产服务的，主要存在于房地产开发、销售等相关环节当中，通过信用与货币等方式进行融资.其主要有以下3个特征:1。房地产金融融资期限比较长.由于房地产项目开发的周期比较的长，工程建设过程中可能会发生很多的不确定因素,因此使用资金的周期相对比较长；2.房地产金融融资的金额相对大。房地产个人以及购买商品房的消费者均没有一次性付款的实力；3。房地产金融债权相对可靠。由于房地产是我国典型的不动产财产，相对于其他商品而言，其保值增值和抵抗通货膨胀的能力是比较的强,因此，很多金融机构比较倾向于向开发商提供资金担保，从而从提供的信贷业务中获得稳定投资的回报。二、我国房地产金融发展过程中的主要问题（1)房地产金融政策缺乏战略性、系统性我国房地产金融发展主要是因住房改革制度的需要.总体来说,没有具有长远、长效的机制和具有实际指导作用的战略性目标,该这种仅相当于临时的、短期的种应急救援措施。目前,我国尚未形成卓有成效的房地产金融监管政策，形成了"一管就死、一放就乱"的乱象现状.（2）风险集中一级市场,二级市场发展缓慢在我国房地产金融一级市场，房地产开发商以及消费者主要依靠信贷资金。而对房地金融市场来说，目前,我国房地产金融行业体系只有银行才有能力支撑起来，我国的房地产二级市场的规模暂时还未成形，导致了在我国房地产二级市场当中，银行面临着住房抵押贷款在暂时无法抛售出去,使得银行的金融风险可控度不断在降低。我国政府对房地产金融市场当中的二级市场还在进行摸索。2005年12月15日,建设银行发行了30.17亿元外针对个人住房抵押贷款后,就暂没有发现其他银行发行类似的新产品。因而二级市场的融资担保严重缺乏有效机制，阻碍了房地产的融资渠道，二级市场中的资本的流动性无法得到提高，加重了一级市场的风险程度。（3)尚未形成专业且独立、有效的房地产金融服务支持体系目前我国有不少政府部门从不同角度上，各自的职能上对房地产进行监管，如住房城乡建设部、银监局、保监局等.多部门的监管模式，其应变市场的能力滞后，监管体系效率十分低下.另外，我国房地产金融支持体系大部分是非专业性房地产金融机构，专业性住房金融机构和能对住房融资评级、担保和保险等独立机构严重缺乏。与美国、欧洲等成熟的房地产金融市场比较起来，我国房地产金融体系和组织结构体系还有很多地方不够完善。
三、对我国房地产金融发展的相关对策与建议(1）坚持房地产金融服务实体经济的发展方向实体经济是以生产或制造产品并直接服务于生产或生活的经济活动。虚拟经济主要进行资本运作，也就是我们平时说的"影子经济”。我国房地产金融行业应借鉴欧债危机和美国次贷危机的教训。始终要坚持以金融经济作为我国经济发展的杠杆,落实依靠房地产发展带动其转型升级,最终促进房地产健康、持续发展。（2）实行我国”双线并行"的房地产政策建议政府执行"双线并行”的房地产政策，困难户、低收入群体的居住问题主要通过政府部门的保障房进行解决，而由市场经济来解决其他群体的住房问题。对于中等收入的家庭,政府应调控商品市场的商品房来满足市场需求，同时提高中产阶级的家庭的支付能力。对于高等收入者，应由市场根据供需平衡关系进行处理，政府可借助货币手段调节房地产市场供给平衡，逐步建立我国特色的商品房体系和保障性住房体系。（3)改革房地产金融市场，创建多元化的融资渠道我国应逐步建立起全方位、多层次的房地产金融市场，加大直接和间接融资手段。使当前直接融资和间接融资之间结构的不合理现象得到彻底改变，促进证券市场的快速发展.当前，我国房地产企业利用资本市场融资非常有限.主要是受到如下两方面的影响：第一，企业由于自身实力达不到上市的条件,第二受到国家宏观政策调控影响,监管部门严格限制房地产企业在资本市场融资。为促进我国房地产行业持续健康发展，可尝试使用差别化政策措施，提高房地产融资资本比例.开拓其他的新的融资渠道，可以探讨引进保险资金进入房地产融资行列中。（4)完善房地产金融法律体系和监管机制首先，应从立法的角度上加快法制建设的进程，国家要对房地产融资从法律层面上进行研究与探讨,通过法律来确立房地产金融市场的功能和利益。其次，应形成分业监督管理的机制,形成具有实际效能的分业监督管理。各部门间政策的协调性应要加强，在办事流程上无缝对接，在政策上避免出现矛盾的情况和法律上的空白。最后，加强风险控制机制的建立。一是对房地产的资产证券化的逐步构建风险预警系统.二是，加强对预警系统的风险的监管力度。三是,加强信息不对称与道德风险的监管。〉参考文献：[1]葛瑛。美国房地产市场及房地产金融发展的历史回顾.浙江金融，2011。[2]杜光平。中国住房金融体系研究：(硕士学位论文）.西南财经大学,2005。[3］董藩，王家庭.房地产金融。东北财经大学出版社，2009.［4]宋鉴明.房地产企业内部控制新问题及对策研究[J].中国总会计师，2012，(08)。［5］刘娟。浅论企业财务管理与成本管理［J].财经界(学术版），2012,（02）.在它的第三个阶段，即现在的发展过程中，LendingClub通过和美国联邦存款保险公司(FDIC)担保的犹他州特许银行WebBank进行合作，由WebBank向通过审核的借款用户进行相应的放贷,WebBank再将这些贷款以凭证的形式卖给LendingClub，同时获得由LendingClub发行的会员支付凭证。在这一过程中，投资人和借款人并没有直接的发生债务债权关系,更重要的是，LendingClub和WebBank也并不承担贷款违约风险.在还款上,借款人每月通过Webbank银行账户自动将借款转还给LendingClub,最后由LendingClub还给投资人.通过这一模式,LendingClub可以通过交易手续费、服务费和管理费等获取收入。而WebBank也会根据其相应的贷款标准对借款人进行初步的审查，主要标准包括：FICO分数(根据Experian、TransUnion、Equifax三大征信局信用报告）;债务收入比例低于40%；信用报告反应以下情况：至少有两个循环账户正在
使用,最近6个月不超过5次被调查，至少36个月的信用记录。当借款人通过了初始信用审查，LendingClub的专有评分模型会对申请人进行评估,并决定同意或拒绝申请。初始的评分模型将会提供给申请人一个相应的信用分数，此时再根据申请人的FICO分数和其他信用属性一起输入ModelRank中。ModelRank根据内部开发的算法来分析借款人成员的表现，并考虑申请人的FICO分数，信用属性和其他申请数据。最后根据这些分数进行评级和分类，从而划出不同的手续费，从而开始进行交易。
在我国国内,通过对LendingClub的发展模式借鉴,现在已经发展出了点融网等类似的P2P公司，就是所谓的直接P2P，或者又称纯粹P2P。在他们的模式中，他们并不是提供固定的理财产品和固定的收益率,将出借人的资金全部集中到一定的资金中，在点融网的运营模式中,它们基于借款人的借款利率是和他们自身的风险偏好程度相关的，对于高风险的人群来说,他们的资金成本也应该相对比较高，而低风险的人群的支付的资金成本也相对较低。而平台公司只是收取部分的手续费。在这种运营模式中,平台公司只是收取部分的手续费,所以这种直接可以由投资人的收益反应借款人的实际风险的运营模式，就叫直接P2P.通过这种方式，P2P平台就不再是中介平台，而直接介入了交易，成为了一种金融机构。当然，这种运营模式的基础还是建立在大数据的基础上，只有P2P平台和银行拥有较为完整的用户大数据,通过严格的审查后，进行评分和放贷，从而达成交易。但是由于在国内，大部分的P2P平台还并没有与银行正式接轨,现在社会普遍看的阿里网贷平台，数据仍然存在不完整性。所以大数据的获取就是一大难点，此外,由于P2P行业并没有统一的征信体系，那么等级的划定就又是一点问题,这两点问题都是需要我们去及时解决的。
五、总结从对现阶段我国P2P行业发展的现状解读我们可以看出，我国的P2P行业在呈现出整体繁荣、多方向发展的基础上，仍然存在着很多的不足,包括缺乏统一的征信体系、担保公司的正规性、”去担保化”过程中的风险备用金等问题；这些问题有些是因为我国的法制还不够健全引起的,有些则是因为我国的行业发展还没有完全放开所导致的。但是，总体来说，这些现阶段的问题都是有方法可以解决的。通过和外国的P2P平台发展状况、模式以及环境作对比,借鉴国外优秀公司的发展模式,如LendingClub的发展模式和经验，我们可以逐渐明白我国发展发展模式中的不足，总结一套适合我国发展的方法来解决这一系列"中国化"的问题。但是，我们不能忽视中国作为一个新兴的资本市场和作为拥有世界上最多人口的国家，我们不能忽略我们的发展存在着一定特殊性。所以，作为一名金融市场的参与者，我们不能照搬照套外国的发展方法和手段，而应该不断学习、深化发展,从而做到不断完善行业体系,从而嚷我国的金融发展模式向着更加快速、更加繁荣的方向发展，因此达到更大的繁荣。>参考文献：[1］梁冰。我国P2P网络借贷平台发展研究[J］.中外企业家，2013。[2]吴晓光，曹一。论加强P2P网络借贷平台的监管[J]。南方金融，2011.［3]吴晓光。论P2P网络借贷平台的客户权益保护[J］。金融理论与实践，2012.［4］王艳红.我国P2P网络借贷平台的法律性质探析［J］.青春岁月,2013。［5]伍兴龙。我国网络借贷发展现状与监管路径探析[J］。南方金融，2013。[6]娄飞鹏。国内外P2P网络借贷平台比较分析及建议[J].中国金融电脑，2013。
篇十一：房地产融资问题及对策
一房地产贷款加大严控2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策包括融资监管信托预警外债约束lprloanprimerate贷款市场报价利率改革银行检查等手段现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度并会严审企业资质资产负债率及净资产浅谈房地产企业融资问题及建议
摘要融资是房地产企业（简称“房企”）经营活动的重要内容之一，也是当前很多房企面临的一大难题。在监管全面封堵房企融资的当下，后续房地产投资会大概率出现加速下行，而且趋势可能会持续。对房企而言，如何摆脱融资困境并安全过冬是目前需要探讨的课题。基于此背景，本文以房地产企业为研究对象，对其融资渠道和融资方式问题展开研究。首先阐述融资的基本理论和房地产企业的融资渠道和融资方式;然后结合实际，深入研究现阶段房企融资面临的问题;最后从现金流、资产证券化及传统模式转型几个方面，提出促进房地产企业走出融资困境的建议。希望本文能够对房地产企业顺应市场变化、及时做出战略调整、走出融资寒冬提供参考。
关键词房地产企业融资渠道融资方式
近年来融资难度大、无法降低资金成本已成为房地产企业的痛点。自房地产行业实施调控以来，房企融资越收越紧。除了传统的银行融资，房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道融资，都将受到重点关注和监管。在此背景下，本文希望通过对房地产企业融资困境的分析，冲破传统的融资思维束缚，为房企走出融资困境提供一些方向与建议。
一、融资的基本理论
融资是指通过相关融资渠道，采用一定的融资方式，有偿获得资金使用权，为企业提供短期或中长期资金支持。目前企业主要的融资渠道有银行、信托、基金、证券市场、保险等。融资方式包括直接融资和间接融资两种：直接融资通常获得的是自有资本，即股权投资，优点是可以采用多元化投资分散风险，缺点是增加了经营决策方面的约束与管理难度;间接融资通常获得的是借入资金，优点是融资速度快，融资成本相对较低，缺点是必须按时还本付息，融资风险较大。所以，融资决策中最关键的问题是确定融资渠道和融资方式，在确定融资方式和融资渠道时，主要考虑融资成本与融资风险。融资成本低的融资方式必定融资风险高，反之亦然，融资决策就是使融资成本与融资风险达到最佳组合。
资本结构的啄序理论认为，如果需要筹资，公司首先倾向于采用内部筹资方式，因为内部融资方式不会传导任何可能对股价产生不利影响的信息;如果需要外部筹资，公司将优先选择债权筹资，再选择其他外部股权筹资。
根据啄序理论，企业融资的目的就是当企业资金短缺时，在融资风险一定的情况下，以最低的融资成本筹措到适当期限、适当额度的资金，以取得最大的收益，从而实现资金供求的平衡。企业需要可持续发展，尤其是房地产开发企业，现金流是企业赖以生存的命脉。从“前融配资拿地”到“土地与在建工程抵押”，再到建成后“自持物业的经营性贷款”，融资就是一道贯穿始终的流动血液，可以盘活企业资金，缓解企业压力，为企业的生存与发展提供必不可少的支援。
二、房地产企业的融资渠道
我国房地产融资的渠道较多元化，银行融资是目前最传统也是运用最成熟的方式。随着市场经济的变化发展，各类基金、信托、券商及保险也应运而生，丰富了房地产行业的融资渠道。
（一）银行
1.表内融资。银行的表内融资最普遍的融资方式就是项目开发贷，需满足“432”条件，即四证齐全、三成资本金和二级资质。其次就是土地储备贷款，但根据财综〔2016〕4号文规定，自2016年1月1日起，各地不得再向银行金融机构举措土地储备贷款，其已被禁止。次年财综〔2017〕62号文再次强调了“不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务”。最后是经营性物业贷款，授信额度一般与租金收益挂钩，通过CMBS（CommercialMortgageBackedSecurities，商业抵押担保证券）完成贷款流程。
2.表外融资。一般的融资渠道和融资方式有：银行自有资金+券商资管、银行理财+券商资管、并购贷款以及非金融企业债务融资工具等。表外融资对资金用途、通道以及投资管理监管的限制条件比较多。
（二）私募基金
投资方式主要有股权投资、可转债债转股类、明股实债、股+债。其中，股权投资是目前的鼓励方向，也是操作性最强的;而明股实债存在合规性风险，操作受限;最后是股+债的形式，需要一事一议，同时考虑资本弱化条件。
（三）信托
信托也是我们通常所说的“非标债权业务”，2017年5月，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，之后多家信托内部发文，禁止通道业务，目前股权投资为主要业务转型方向。
（四）券商
券商的类型较多样化，常见的几种融资方式有公司债、企业债、境外发债、资产证券化和IPO定增。公司债对贷款主体和综合指标有较高的要求，资产证券化（REITs）是目前大多数企业融资的研究方向。
（五）保险
保险资产管理机构提供的融资方式一般分为债权投资计划、股权投资计划、资金支持计划和保险私募基金，均需要各自满足特定的条件方可操作。
三、当前房地产企业面临的融资问题
在金融支持实体经济背景下，涌入房地产的资金正持续被严控。虽然房地产企业的融资渠道很多，但因众多限制条件及政策的出台，可落地的渠道却寥寥无几。
2019年，银保监会先后在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，检查要点包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况。不仅如此，多家银行停贷的消息一度沸沸扬扬。看似无直接联系的信息背后，是涉房贷款的悄然革新。
（一）房地产贷款加大严控
2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策，包括融资监管、信托预警、外债约束、LPR（LoanPrimeRate，贷款市场报价利率）改革、银行检查等手段，现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度，并会严审企业资质、资产负债率及净资产。这一系列措施使得房地产企业融资约束大大增加，资金缺口变大。在2019年下半年，央行宣布降准的同时，也明确表示同步释放的9000億资金不会投入楼市。降准虽然对房企融资的影响非常间接，但缺钱的企业依旧是危机四伏。额度的全面收紧，不仅会提高资本成本，也会影响最终的融资结果。以深耕产业园15年的北京天瑞金集团南京区域公司为例，截至目前，合作的当地几家银行中，即使已取得批复的房贷，也未有一笔获得放款审批。
（二）房贷利率历史性变革
2019年8月25日，央行发布公告：自2019年10月8日起，新发放商业性个贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，房贷利率正式挂钩LPR。表面上看，新标准的房贷利率下限均低于当前实际贷款利率，但这并不意味着房贷降息。特别是对房地产企业融资贷款而言，相对资金成本较低的是传统的银行融资方式，但目前的贷款利率也在逐年上升，以江苏南京地区为例，一些非国有银行的放款利率已经高达10%以上，其他融资渠道的利率也有不同程度的提高，甚至达到了20%。由此可見，央行降准并未给房企融资带来利好消息，房地产企业的融资成本依旧只增不减。
（三）房地产企业内部的迅速扩张
房地产企业的特性就是“高周转、高负债、高杠杆”。在开发的前端需要大量的资金投入建设，一般来说，企业的自有资金投入占比为30%～50%，在销售回款未达到预期之前，剩余的建设资金往往需要通过融资来补足，甚至有的房企将融入的资金作为实现资金平衡的重要来源之一。基于此，一些企业不惜以高资金成本取得融资，来满足自身快节奏的扩张，粗放型运作整个开发过程的资金，没有考虑如何令资金使用效率达到最大化，导致企业承担巨大的偿债风险。
四、冲破房地产企业融资困境的建议
融资是为了企业更好地经营，但不能为了扩张而盲目拉高负债，导致资不抵债。尤其是在房企政策调控的当下，与其在传统的融资方式里夹缝生存，不如冷静分析市场局势，顺势而为，另辟蹊径。
（一）注重现金流，放缓扩张脚步
易居企业集团有限公司的CEO丁祖昱曾说：“拿钱比拿地更重要，回款比销售更重要。”这句话不仅强调了现金流对企业生存的重要性，也道破了房地产企业正面临资金难题。企业不应只单一注重融资扩张，毕竟借的钱迟早是要还的，必须实时把控资金风险，关注现金流平衡，实行现金流和融资双管理原则。随着传统银行融资的比例下降和融资成本的不断增加，海外融资的步伐也在持续加快。越来越多的房企通过股权融资，特别是利用境外的股权融资和境外发债来补充现金流。
（二）资产证券化的想象空间
在楼市调控的大趋势下，房企的融资渠道并未完全被堵住，一些融资产品还是被鼓励和支持的，这就是我们现在说得最多的资产证券化，或将成为房企资金的重要来源。资产证券化就是引入大量的民间资金，这种方式可以弥补甚至超过融资受限的资金。实现房地产资产证券化、扩大股权融资规模、降低杠杆比例，将会为市场注入新的活力，从而满足部分融资需求。未来，利用资产证券化融资能力的差异，也将重塑房企竞争的新格局。
（三）传统房地产企业向产业运营综合地产转型
单一的传统房地产开发模式日趋受限，众多龙头房企已经向综合体运作模式转型，也就是产业地产综合体。产业地产相对小众，但足以吸引眼球：他们的客户群不是个人，而是企业;他们的运作模式不是高周转快节奏，而是销售转入+园区运营。这种模式的优势在于企业与客户共同可持续发展。产业地产的融资模式有所雷同，但也有所区别，可以为融资带来更广阔的途径。
1.银行贷款。大多数产业地产都属于国家重点扶持的产业，如南京江宁地区就有很多高新技术产业等定向招商的园区、小镇、药谷等。这一类企业中，还有一些与政府合作拿地开发建设的产业园，借助政府平台，往往更容易获得银行金融政策的支持，甚至能享受一些优惠政策。另外，产业地产后期会有自持资产的运营，因此经营性物业贷也是产业地产常用的一种融资形式。因为有政府的支持、产品相对简单，风险相对于房企也较小，越来越多的银行愿意针对产业地产融资，开拓新的业务渠道。但在目前，产业地产没有明确的产品定位和相关政策，银行的风险评估还是游离在房企融资和运营服务类企业融资之间，没有一个统一的标准，但相信通过一次次的成功合作案例，未来的市场一定会打开。
2.园区PPP。园区PPP模式是从公共基础设施建设发展起来的一种优化的项目融资与实施模式。通过PPP合作，可获得政策性银行部分低息、部分免息的贷款和财政补贴。政府与产业地产商运营这种模式，双方都能获益，达到双赢。
3.房地产信托投资基金（REITs）。产业地产项目可以将已建成项目预期租金收益打包进行项目资产证券化，为园区的进一步开发或者其他园区开发提供资金支持，保证园区滚动可持续开发顺利进行。在多种融资渠道受限的情况下，产业地产的融资模式在向REITS倾斜。通过这一市场化的融资途径，可以盘活企业的存量资产（如一些只租不售的
项目），从而加快建设资金流转。也可以通过REITs收购已建成的物业或合作经营等模式，吸引更多的社会资本参与开发建设。
五、结语虽然当前相关政策的调控对房地产行业冲击很大，但市场倒逼的结果就是创新。社会在变革，市场在变革，如果企业依旧以传统的运作思维，继续守旧“以不变应万变”的话，迟早面临被淘汰的结局。如果房企能够顺应市场变化，及时做出应对及战略调整，就能可持续地存活下去，甚至可以利用市场的变革，拉开同行差距成为佼佼者。房地产企业的冬天来了，相信春天也不会远了。（作者单位为南京金宁天瑞置业投有限公司）参考文献[1]田丰.房地产企业融资方式分析[J].中国金融家，2019（06）：130-131.[2]葛爱斌.房地产企业融资困境及对策研究[J].经济纵横，2019（12）：147-148.
感谢您的阅读，祝您生活愉快。
篇十二：房地产融资问题及对策
浅谈房地产企业融资问题及建议作者：周洁来源：《经营者》2019年第18期
周洁
摘?要?融资是房地产企业（简称“房企”）经营活动的重要内容之一，也是当前很多房企面临的一大难题。在监管全面封堵房企融资的当下，后续房地产投资会大概率出现加速下行，而且趋势可能会持续。对房企而言，如何摆脱融资困境并安全过冬是目前需要探讨的课题。基于此背景，本文以房地产企业为研究对象，对其融资渠道和融资方式问题展开研究。首先阐述融资的基本理论和房地产企业的融资渠道和融资方式；然后结合实际，深入研究现阶段房企融资面临的问题；最后从现金流、资产证券化及传统模式转型几个方面，提出促进房地产企业走出融资困境的建议。希望本文能够对房地产企业顺应市场变化、及时做出战略调整、走出融资寒冬提供参考。
关键词?房地产企业?融资渠道?融资方式
近年来融资难度大、无法降低资金成本已成为房地产企业的痛点。自房地产行业实施调控以来，房企融资越收越紧。除了传统的银行融资，房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道融资，都将受到重点关注和监管。在此背景下，本文希望通过对房地产企业融资困境的分析，冲破传统的融资思维束缚，为房企走出融资困境提供一些方向与建议。
一、融资的基本理论
融资是指通过相关融资渠道，采用一定的融资方式，有偿获得资金使用权，为企业提供短期或中长期资金支持。目前企业主要的融资渠道有银行、信托、基金、证券市场、保险等。融资方式包括直接融资和间接融资两种：直接融资通常获得的是自有资本，即股权投资，优点是可以采用多元化投资分散风险，缺点是增加了经营决策方面的约束与管理难度；间接融资通常获得的是借入资金，优点是融资速度快，融资成本相对较低，缺点是必须按时还本付息，融资风险较大。所以，融资决策中最关键的问题是确定融资渠道和融资方式，在确定融资方式和融资渠道时，主要考虑融资成本与融资风险。融资成本低的融资方式必定融资风险高，反之亦然，融资决策就是使融资成本与融资风险达到最佳组合。
资本结构的啄序理论认为，如果需要筹资，公司首先倾向于采用内部筹资方式，因为内部融资方式不会传导任何可能对股价产生不利影响的信息；如果需要外部筹资，公司将优先选择债权筹资，再选择其他外部股权筹资。
根据啄序理论，企业融资的目的就是当企业资金短缺时，在融资风险一定的情况下，以最低的融资成本筹措到适当期限、适当额度的资金，以取得最大的收益，从而实现资金供求的平衡。企业需要可持续发展，尤其是房地产开发企业，现金流是企业赖以生存的命脉。从“前融配资拿地”到“土地与在建工程抵押”，再到建成后“自持物业的经营性贷款”，融资就是一道贯穿始终的流动血液，可以盘活企业资金，缓解企业压力，为企业的生存与发展提供必不可少的支援。
二、房地产企业的融资渠道
我国房地产融资的渠道较多元化，银行融资是目前最传统也是运用最成熟的方式。随着市场经济的变化发展，各类基金、信托、券商及保险也应运而生，丰富了房地产行业的融资渠道。
（一）银行
1.表内融资。银行的表内融资最普遍的融资方式就是项目开发贷，需满足“432”条件，即四证齐全、三成资本金和二级资质。其次就是土地储备贷款，但根据财综〔2016〕4号文规定，自2016年1月1日起，各地不得再向银行金融机构举措土地储备贷款，其已被禁止。次年财综〔2017〕62号文再次强调了“不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务”。最后是经营性物业贷款，授信额度一般与租金收益挂钩，通过CMBS（CommercialMortgageBackedSecurities，商业抵押担保证券）完成贷款流程。
2.表外融资。一般的融资渠道和融资方式有：银行自有资金+券商资管、银行理财+券商资管、并购贷款以及非金融企业债务融资工具等。表外融资对资金用途、通道以及投资管理监管的限制条件比较多。
（二）私募基金
投资方式主要有股权投资、可转债债转股类、明股实债、股+债。其中，股权投资是目前的鼓励方向，也是操作性最强的；而明股实债存在合规性风险，操作受限；最后是股+债的形式，需要一事一议，同时考虑资本弱化条件。
（三）信托
信托也是我们通常所说的“非标债权业务”，2017年5月，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，之后多家信托内部发文，禁止通道业务，目前股权投资为主要业务转型方向。
（四）券商
券商的类型较多样化，常见的几种融资方式有公司债、企业债、境外发债、资产证券化和IPO定增。公司债对贷款主体和综合指标有较高的要求，资产证券化（REITs）是目前大多数企业融资的研究方向。
（五）保险
保险资产管理机构提供的融资方式一般分为债权投资计划、股权投资计划、资金支持计划和保险私募基金，均需要各自满足特定的条件方可操作。
三、当前房地产企业面临的融资问题
在金融支持实体经济背景下，涌入房地产的资金正持续被严控。虽然房地产企业的融资渠道很多，但因众多限制条件及政策的出台，可落地的渠道却寥寥无几。
2019年，银保监会先后在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，检查要点包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况。不仅如此，多家银行停贷的消息一度沸沸扬扬。看似无直接联系的信息背后，是涉房贷款的悄然革新。
（一）房地产贷款加大严控
2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策，包括融资监管、信托预警、外债约束、LPR（LoanPrimeRate，贷款市场报价利率）改革、银行检查等手段，现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度，并会严审企业资质、资产负债率及净资产。这一系列措施使得房地产企业融资约束大大增加，资金缺口变大。在2019年下半年，央行宣布降准的同时，
也明确表示同步释放的9000亿资金不会投入楼市。降准虽然对房企融资的影响非常间接，但缺钱的企业依旧是危机四伏。额度的全面收紧，不仅会提高资本成本，也会影响最终的融资结果。以深耕产业园15年的北京天瑞金集团南京区域公司为例，截至目前，合作的当地几家银行中，即使已取得批复的房贷，也未有一笔获得放款审批。
篇十三：房地产融资问题及对策
一般情况下负债率高对于盈利企业可以通过适度的财务杠杆成倍放大利润同时也可以起到减税的目的但财务杠杆是把双刃剑过高的负债比例说明企业运用激进的财务杠杆甚至超出企业可承受范围一旦投资项目出现问题陷入亏损境地杠杆的成倍放大效应会加剧企业风险使企业陷入财务困境房地产企业资本结构存在的问题与对策
[提要]近年来，我国房地产市场发展迅速，房地产投资总额占国内收入（GDP）比例越来越高，但目前我国房地产业出现了非正常的繁荣。本文在对资本结构影响因素分析的基础上，探讨房地产企业资本结构存在的问题，并提出解决对策。关键词：房地产企业；资本结构；影响因素；对策一、资本结构影响因素资本结构是指企业各种资金的构成及其比例关系。资本结构是企业筹资决策的核心问题。资本结构有广义和狭义之分。广义的资本结构是指企业全部资本价值的构成及其比例关系，它不仅包括长期资本还包括短期资本。狭义的资本结构是指企业各种长期资本价值的构成及其比例关系，尤其是指长期的股权资本与债权资本的构成及其比例关系。资本结构影响因素主要有以下几个方面：（一）偿债能力。虽然债权人可以通过制定各种保护条款来保障自己的利益，但都是一些辅助性措施，能够有效保障他们利益还得看公司偿债能力。所以，一个公司偿债能力强，负债就有上升趋势。一个公司的偿债能力越强也就越容易产生项目投资所需的现金，其总资产负债率也往往比较低。同理，一个公司的短期偿债能力越强则短期资产负债率也就越低，长期偿债能力越强则长期资产负债率也就越低。（二）经营能力。经营能力与资产负债率负相关。当房地产公司经营能力较强时，速动资产较多，企业经营所需要的其他资金相对要少一些，因而就可更少地向外借债；相反，若企业经营能力较差，则需要更多的运营资金，则可能会更多地依赖于负债融资。企业的经营能力反映公司对资产有效运用的管理能力。管理能力越强，公司资金周转越快，运用资产取得收益的能力越强，对企业长期偿债能力的信心越强，越倾向于高负债；另一方面，企业的经营能力强，也会减少债权人的风险忧患，提高公司债务融资的可能性并降低融资成本。房地产市场与宏观经济环境变化息息相关，运行存在周期性变动，对房地产企业经营管理能力的要求较高，而企业经营能力又会直接影响公司的资产负债率。一旦房地产公司的入市时机和投资方向出现偏差，就可能导致大量借款被套牢在某一个或几个项目上，影响投资及时收回，加重企业的债务压力，经营风险加大。所以，营运效率越高，公司的抗风险能力就越强，也就更倾向于利用债务融资产生正的财务杠杆效应。（三）盈利能力。盈利能力与资产负债率负相关，但显著性不强。一是当前我国市场经济不太完善，法律制度不够健全。企业与银行、政府、其他相关利益团体的捆绑，很大程度上也决定了企业能否获得银行贷款，能否获得经营资本，从而促使企业的规模增长，增加市场对该企业经营的信心；二是目前国内商品房需求量很大，而我国房地产公司更多的是资源依赖型公司不是效率型公司，对土
地的争夺尤为显著。因此，市场对其认可主要看其资源占有程度，有资源就有投资或借贷，而对盈利能力重视不够，与我国的现实基本相符。因此，由于我国房地产上市公司盈利方式和负债性质的原因，盈利能力对资本结构所产生的影响会由于交易成本的作用而被削弱。（四）企业规模。企业规模与资产负债比率正相关，其原因主要是目前国内房地产企业包括房地产上市公司，在其各种债务融资渠道中，银行通过直接或间接贷款成为房地产债务融资的主要资金来源。从直接贷款来说，大企业较小企业更为稳定。规模大的企业使得银行能够较容易信任，进而能提供更多的信贷资金。而从间接贷款来说，在房地产开发资金来源的“其他资金”中，绝大多数是购房者的定金和预付款，而购房者的这些资金中基本上是个人住房消费贷款。由于规模大的房地产企业更能获得消费者的信赖，消费者更愿意购买这些房地产企业的产品，从而也就更容易获得银行的间接贷款。因此，作为我国房地产业最重要的债务融资渠道的银行信贷来说，无论是从直接的还是间接的角度而言，都是偏好于规模较大的房地产企业。二、房地产企业资本结构存在的主要问题（一）融资结构不合理。资本结构理论与实践表明，企业应以内源融资为主。然而，近十年来我国房地产企业的融资结构则以外源融资为主，房地产行业在实现盈利增长的同时并没有伴随现金的流入。企业自身的资金积累能力也没有获得进一步的提高，进而影响了企业后续发展资金的内部融通。虽然外源融资比重大有利于企业在短时期内扩大企业规模，同时也加大了企业的财务风险。（二）融资渠道单一。银行贷款至今仍然是我国房地产公司最主要的融资渠道，这种融资方式给我国银行业带来了沉重的负担。而且房地产企业融资渠道单一使得资产负债率偏高。随着经济形势和行业需求的变化，用以调控形势的房地产和金融等相关政策的陆续出台，如银行准备金率、利率的提高等往往会给房地产金融和房地产市场带来强烈的冲击。（三）资产负债率偏高。资产负债率是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标。同时也是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。我国大部分房地产公司拥有的权益资本普遍偏少，不足的资金需求就需要靠银行贷款等融资方式来取得。我国在土地购置和房地产开发所需资金的80%左右都直接或者间接来源于银行业，房地产公司的资产负债率偏高，经营风险较大。这个比率对于债权人来说越低越好。因为公司的所有者股东一般只承担有限责任，而一旦公司破产清算时，资产变现所得很可能低于其账面价值。所以，如果此指标过高，债权人可能遭受损失。（四）债券融资比例偏小。我国目前债券市场运作机制还很不完善，企业通过债券融资难度较大，中小型房地产企业很难涉足，其主要原因是我国对企业发行债券的资格审核条件较为严格。加之国家相应的政策导向，企业从银行贷款相对容易，所以也导致我国房地产企业债务中债券比重极小。据统计，房地产企业
的债务融资顺序中排第一的是银行贷款，这包括了直接向银行借贷的款项和向消费者的预售货款，而预售货款又主要来自于银行的个人按揭贷款。其次是房地产信托，这种方式在房地产企业的全部融资中仅约占1%的比例，债券融资排在最后，在房地产企业资金来源中约占不足1%的比例。三、解决对策（一）扩大企业规模，创立企业品牌。加速企业整合，扩大企业规模，实现品牌效应。目前，我国房地产企业普遍存在规模小、形象差的问题，使得企业防范风险能力偏弱，由于企业规模有限，企业无法达到债券融资、上市再融资等其他融资方式的条件要求，银行贷款是其唯一可行的融资渠道，对于这类企业由于资金上的限制使得企业内部融资比例也偏少。所以，扩大企业规模，创立企业品牌是关键。首先，房地产企业如果希望获得较大的开发项目，其实力、资质都是有明确要求的，规模小、形象差的企业很难得到好的发展机会，所以房地产企业要提高企业规模，创立企业品牌实现形象经营；其次，房地产行业对于资金要求比较高，企业项目开发时间较长，在项目开发过程有可能出现各种风险，规模小、形象差的企业没有能力预测风险，不能很好地防御风险；最后，规模小、形象差的企业融资比较困难，融资规模有限，融资多为中短期资金。这些因素都要求房地产企业必须扩大规模、创立良好的品牌形象。提高企业规模就要加速行业整合，加速低质企业破产，加大行业间的兼并，通过整合减少房地产开发企业数量，扩大企业规模，以实现企业规模经济效益。通过行业整合使企业信用度提升，使更多企业具有发行企业债券，再融资的能力。（二）扩展多元筹资渠道。由于政府出台的一系列对房地产行业的宏观调控政策，使房地产开发企业资金饥渴状态表现更为突出。因此，必须扩展多元的融资渠道来保证资金的供应并降低融资成本，以在激烈的市场竞争中生存和发展。房地产企业应改善企业偿债能力，扩展多元筹资渠道，提高长期负债比例。房地产业进行项目开发一般所需资金额度非常大，单纯依靠银行贷款或信托都不能有效地解决融资问题，因此需要整合信托+银行组合工具构建房地产项目融资方式。（三）降低资产负债率，使资本结构趋于合理。房地产企业资产负债率高的问题非常突出。一般情况下，负债率高对于盈利企业，可以通过适度的财务杠杆成倍放大利润，同时也可以起到减税的目的，但财务杠杆是把双刃剑，过高的负债比例说明企业运用激进的财务杠杆，甚至超出企业可承受范围，一旦投资项目出现问题，陷入亏损境地，杠杆的成倍放大效应会加剧企业风险，使企业陷入财务困境。我国大部分房地产开发企业资产负债率都在70%以上，资产负债率过高易引发信用危机，引起经营风险。提高企业的偿债能力，扩大企业规模，都有利于降低企业的资产负债率。改善企业资本结构应该从改善企业融资结构入手，改善融资结构的方法是：①提高长期融资比例使其达到正常水平；②直接融资与间接融资比例协调；③提高企业内部融资能力，使内部融资成为企业融资的重要手段；④实现多渠道融资，降低企业对于银行的依赖程度。（四）提高风险控制能力。房地产行业处在一个不断变化的经营环境中，既可以带来机会，同样也会带来经营风险。负债经营是一把“双刃剑”，既可以获得财务杠杆效益，又会加大企业的财务风险，威胁其偿债能力和股东权益，严重的甚至使企业始终陷于绝对的债务链中导致破产或被兼并。所以，应加强企业经营
风险和财务风险的控制，积极应对国家宏观环境的变化，防范风险。提高风险控制能力的方法有：选择正确的投资策略；缩短预售时间，减少款项回笼风险；加强现金流量控制管理；完善资金管理系统；加强全面预算的管理和考核等。（五）提高资产盈利水平，强化企业自我积累能力。企业一般采取的融资顺序是：内部融资、债务融资、发行股票。即企业总是尽可能地利用内部积累资金来投资，其次是进行债务融资，直到因债务融资导致企业可能发生财务危机时，最后才考虑发行股票。因此，企业应优先考虑内部融资。企业资产盈利水平低下、缺乏效率是导致企业债务不断沉淀的一个主要原因。为此，必须努力提高企业资产盈利水平，增强内部融资的能力，强化自我积累机制，增加企业的自我积累。主要参考文献：[1]王凯，唐飞熊.房地产行业资本结构与企业价值分析[J].当代经济，2010.2.[2]邱乐.房地产上市公司资本结构质量评价及影响因素分析[D].西安：西安石油大学，2010.
篇十四：房地产融资问题及对策
房地产企业融资问题及现状分析(一)一、目前房地产企业融资问题现状
1、房地产企业融资压力大。
房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业融资压力。
2、房地产企业融资渠道单一。
我国房地产企业融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前房地产企业融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房
地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产企业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高
土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期
任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧
近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累
作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达
房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行
信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全
相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产企业融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
篇十五：房地产融资问题及对策
我国房地产企业融资现状与对策探析3600字房地产行业是一个资金密集型行业，融资问题关系到房地产企业的生死存亡。本文从我国房地产企业融资的现状出发，分析了我国房地产企业融资中存在的问题，并针对这些问题提出了一些解决对策。
房地产;现状;对策;融资
一、引言
房地产业是我国国民经济的一个重要的支柱产业。房地产业的健康发展对于拉动内需、扩大就业、促进国民经济的发展具有重要的作用。房地产业属于资金密集型产业，具有资金需求量大、投资成本高、回收期长、涉及面广等特点。房地产企业的发展离不开资金的支持。房地产开发的过程就是一个资金转化的过程，资金是房地产企业的血液，资金问题是房地产业发展不可忽视的一个重要问题。因此对房地产业融资问题的研究，不但对于房地产业的健康发展具有重要的意义，对于我国经济的稳定也具有巨大的现实意义。
二、我国房地产企业融资现状分析
目前我国房地产企业融资来源主要有银行贷款、股票融资、自筹资金、融资租赁、企业债券、信托融资等方式。从结构上可以划分为银行贷款、自筹资金、其他资金来源(主要包括国家预算内资金、债券、社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金)三个项目，这三个项目占到总资金的95%以上。2012年我国房地产企业共融资96538亿元，其中来自银行贷款的部分为14778亿元，占15、3%;房地产企业自筹资金39082亿元，占比40、5%;其他资金来源42274亿元，占43、8%，其中个人按揭贷款为26558亿元，占28%。2013年1至11月我国房地产企业银行贷款17667亿元，占筹资总额的16、14%;自筹资金42742亿元，占比39%;个人按揭贷款30534亿元，占比28%。由这些数据可以看出目前我国房地产融资中，银行贷款比重最高，直接银行贷款以及个人按揭贷款比重达到40%以上，其次是企业自筹资金，仅次于银行贷款，其他融资方式获得资金较少。
三、我国房地产企业融资中存在的问题
1、房地产企业融资渠道过于单一
目前我国房地产企业融资过于依赖银行贷款，银行贷款在房地产企业融资中占据主导地位，债券融资、信托融资、股票融资、境外融资等方式所占比重较小。这种对银行贷款的过于依赖，使得银行信贷成为我国房地产业最重要的输血者，成了房地产业的一个重要支撑。据统计2006到2013年间我国房地产企业融资来源中，直接的银行贷款平均为18%，在其他资金来源中按揭贷款占25%，来自银行的资金一共占到了43%。大量的银行贷款使得银行资金参与了房地产开发的全过程，不利于我国房地产业的长期发展。房地产企业融资集中于银行贷款，容易诱发各种风险，一旦国家政策有变，房地产企业从银行难以获得资金，房地产业的资金链就会断裂，这样不但会对房地产行业带来致命打击，而且对我国银行系统的稳定以及金融安全也会带来严重的影响。因此我们必须认识到这种融资渠道单一化的弊端，优化房地产业的融资结构，促使房地产业更好的为我国国民经济服务。
2、房地产企业内部管理薄弱，信用风险较高
据统计2013年我国共有房地产企业8万多家，但是大部分的房地产企业属于中小型房地产企业，跨区域影响力较小，内部管理薄弱，风险控制能力较差。企业管理层对风险认识不足，更多的关注如何解决风险，而不是如何防范风险，缺乏相应的风险应急措施。内部管理薄弱使得一些房地产企业的融资能力受到严重影响，信用风险较高，这在一定程度上加剧了银行的信贷风险，出现一些不良资产，一些企业甚至出现无法偿还贷款而跑路的现象，严重影响了房地产企业的信用，信用风险较高是目前房地产企业融资难的重要原因之一。
3、关于房地产企业融资的法律法规不完善
目前我国于房地产企业融资相关的法律法规较少，有关房地产金融方面的法规不能形成科学有效的体系，缺乏相互一致性和协调性，这在很大程度上制约着我国房地产企业融资的发展。目前我国只有《公司法》和《担保法》两部法律涉及到了房地产企业融资的规定，但这两部法律中对融资的规定很模糊，可操纵性较弱，在实际中无法对房地产企业进行指导和监管，没有发挥法律应有的作用。在发达国家，市场是对资金调节的主要手段，国家对房地产业的调控都是有法可依，而我国由于缺乏具体的法律规定，只能依靠行政手段进行调节，如近几年我国各地实行的"限购";政策，对需求进行抑制，导致一部分限制资金无法进入房地产业，影响了房地产业融资的来源。相关法律法规的缺乏，使部分新兴的融资方式在发展过程中没有明确的法律条例作为支撑和后盾，使资金借贷者与资金使用者之间的利益关系无法有效的得到平衡。
4、房地产企业缺乏融资方面的专业人才
房地产企业的融资具有较高的专业技术性，企业应结合自身实力，项目规模等情况
对需求资金进行计算，然后对比各种融资方式的成本，选择合适的融资规模以及融资方式。这些都需要精通财务，投资，熟悉资本市场发展以及房地产业发展的专业技术人才的参与。而我国目前房地产企业在融资前并没有进行这些评估与计算，往往是根据企业负责人的意志盲目融资，只重规模不重效益，为企业带来了较大的风险。例如一些房地产企业往往不考虑其他的融资方式，只关注银行贷款，而且不管自身的需求是多少，贷到的钱越多越好，最后往往导致大量资金的闲置，或者资金无法回笼，使企业陷入财务困境。
四、优化我国房地产企业融资对策分析
1、构建多元化的融资渠道
党的十六届三中全会中首次提出"要大力发展资本市场，扩大直接融资比例";，我国房地产企业要积极发展除银行贷款以外的其他融资方式，构建多元化的融资渠道，降低企业融资风险。首先大力推进房地产信托业务。房地产信托是指投资者将资金委托给信托公司，然后再由信托公司投资给房地产公司或者房地产项目的融资方式。该融资方式在国外发达国家已经得到了较好的发展，而我国目前仍处于起步阶段，因此我国可以可以通过学习国外成熟的房地产信托模式，并结合我国的具体情况，逐渐建立适合我国的房地产信托融资模式;其次，大力推进融资租赁业务。在发达国家中，融资租赁业务是仅次于银行贷款的第二大融资来源，在我国房地产业发展融资租赁业务不但可以拓展房地产企业融资渠道，解决房地产企业融资渠道单一的问题，而且还为我国房地产企业引进外资创造了条件;最后，加快发展房地产投资基金。房地产投资基金是首先通过发行受益凭证在资本市场上募集资金，然后再投资于房地产市场的一种资金筹集方法。房地产投资基金可以有效的减轻我国房地产企业的债务负担，减轻对银行贷款的依赖性，拓宽资金来源。
篇十六：房地产融资问题及对策
关键词：......................................................................................................................................................2一、我国房地产企业融资的相关概述................................................................................................3一、房地产企业融资的概念..........................................................................................................3二、我国现今房地产企业融资模式的主要特点.....................................................................3
①新项目开发资金需求量大，对外源性融资依赖性较高。.....................................3②资金周转慢，投资回收期长,投资风险较大.............................................................3③资金运作受地域影响大.....................................................................................................4④土地和房产的抵押是融资重要条件..............................................................................4二、我国房地产企业融资现状分析.....................................................................................................41.国内银行贷款..................................................................................................................................42.信托项目融资..................................................................................................................................53.海外房产基金融资.........................................................................................................................54.国内产业基金融资.........................................................................................................................55.非上市股权融资..............................................................................................................................66.上市融资...........................................................................................................................................67.债券发行...........................................................................................................................................6三、当前我国房地产企业融资存在的问题.......................................................................................6一、融资渠道单一，银行信贷所占的比重过大.....................................................................6二、政府对于其他融资渠道管制严格，但相关法律制度却不健全................................73、房地产企业融资水平不同大...................................................................................................74、房地产金融市场体系不健全，没有形成有效的运行机制............................................8五、房地产企业规模搭配不合理和信用差现象严峻............................................................8四、完善我国房地产企业融资环境的对策分析..............................................................................91、成立多层次房地产融资体系...................................................................................................92、加紧开发房地产金融投资产品..............................................................................................93、完善房地产金融法律法规........................................................................................................9五、总结......................................................................................................................................................10六、参考文献.............................................................................................................................................10
摘要：
我国房地产行业通过二十连年的进展，已经成为一个对国民经济具有重要影响的产业。当前，其项目开发资金来源仍是以银行信贷为主，形成融资渠道单一的融资格局，而另外的融资渠道房地产信托、房地产基金、上市融资、私募融资等，由于各类各样的限制，融资规模仍然有限。本文简腹地分析了房地产企业的融资现状，而且针对我国房地产企业当前融资存在的一些问题，探讨了相关对策，以供参考。本文以为，如何冲破我国房地产业进展的资金瓶颈，尽快成立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。
关键词：
房地产；融资；问题；对策
一、我国房地产企业融资的相关概述
一、房地产企业融资的概念房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，房地产企业为支持房地产的开发建设，增进房地产的流通及消费，利用各类可能的方式、工具，为房地产的生产、再生产及销售同时为各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。二、我国现今房地产企业融资模式的主要特点①新项目开发资金需求量大，对外源性融资依赖性较高。房地产业的资本密集性的特点决定了开发一个房地产项目需要庞大的项目启动资金，动辄数亿，乃至数十亿，而仅仅依托企业自有资金，是不可能完成项目开发的。为了使项目能顺利地开展，房地产开发企业必需通过各类手腕进行外源性融资。从此后的进展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例仍然不会减少，只是会在结构上趋于多元化。②资金周转慢，投资回收期长,投资风险较大由于房地产开发受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房地产交易市场等四个彼此联系的市场的制约，致使了一个房地产项目从开发到交付利用所花费的时刻短辄一年，长则数年，通过较长的时刻才能使产品进入流通和消费领域，因此房地产项目投资回收期长，若是通过分期收款或者通过出租取得租金来收回投资，则所需时刻将会更长。由于房地产开发占用资金多，资金周期长所以其投资风险也较大，主要表现为资金的流动性风险、通货膨胀风险和项目的经
营风险等。③资金运作受地域影响大房地产属于不动产，其生产、流通和消费都要在同一地域才能完成，加上房
地产的购买者或投资者往往受国籍、城市户口等的限制，使得房地产的流通和消费有必然的地域性，从而致使房地产项目的资金运作也会受到地域上的较大影响。
④土地和房产的抵押是融资重要条件房地产属于不动产，它附着于特定的地块。而土地是稀缺性资源，随着经济的进展，人类的生产生活将会对土地的需求不断增加，房地产的价值便也会随之增大，从而土地和房产的抵押成为金融机构所看重的重要融资条件。
二、我国房地产企业融资现状分析
最近几年，受到一系列国家宏观调控政策的影响，金融机构、专门是银行，大都提高了对房地产行业贷款的要求，房地产开发商通过银行贷款这一融资渠道能取得的资金急剧减少，从而其它渠道融资的需求量大增。房地产企业面对资金来源的瓶颈问题，现行的具体办法有以下七种。
1.国内银行贷款银行贷款现今仍然是各房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行文件规定针对房地产项目的银行贷款在现阶段从紧，而且通过限制项目开发程度和开发商自有资金比例设置高门坎，将大多数开发商排除在门外。可是，对于大部份房地产企业而言，相对便捷，本钱相对较低，财务杠杆作用大的国内银行贷款有着致命的诱惑。更何况，国内银行贷款还债压力大等缺点能够通过调整长期欠债和短时刻欠债的欠债结构得以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行
视为优质资产，商业银行在房地产业上的信贷热情丝毫未减。2.信托项目融资信托项目是目前房地产业新兴的融资热点。虽然信托资金的分量远不足以支
撑一个新的房地产项目的进展，但其之所以大受青睐，主如果因为它在串接多种金融工具的方面具有独到的优势：一则能够引入海外基金，二则能够充分利用国内现有的产业投资信托基金，三则能够采取固定回报的方式，使各项基金以股权投资的方式进入房地产项目公司，四则能够在适当的时候将项目公司包装上市，进一步吸收社会闲散资本，五则能够完成项目前期建设的融资，使项目前期建设得以顺利进行，进一步使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有十分踊跃的作用。
3.海外房产基金融资现今国外房地产基金普遍看好以上海为主的中国房地产市场。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大，但对于迫不及待的中国房地产来讲仍是远水难解近渴，更何况，现行政策和法律的障碍和国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明，都给国际资本的进入造成了不小的阻力。4.国内产业基金融资毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的8000亿元的私募基金而言具有极大的吸引力。但是，由于有关产业基金法律的不健全，致使了这种融资模式往往伴随着极大的风险。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式参与房地产项目融资，自然，由于在具体运作上缺乏相关规范，所以存在的隐患也不容小觑。
5.非上市股权融资在现今的房地产行业当中，土地储蓄丰硕的企业没有资金，资金充足的企业拿不到地，如此的情形似乎并非少见。由此看来，强强联合似乎给房地产融资开辟了一条新渠道。但是，股权投资虽然能够充实自有资金，但一般的房地产企业注册资金额较小，若是同意其他企业的股权投资，往往意味着让出了控股地位，也意味着将大部份开发利益拱手相让，这又是企业不肯意看到的。于是一般的房地产企业只能眼巴巴的看着资金充沛的企业和专业房地产开发商等实力雄厚的公司上演的一场场并购秀。6.上市融资上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。但是现今中国证监会的严格限制新公司上市的规则让大多数房地产公司只能望洋兴叹。在新规则眼前，只有真正有实力，守规矩的开发商才可能顺利上市，但是在目前开发商数量过量、信用水平普遍低下的情形下，若是想通过房地产企业的大规模上市来解决行业性的资金欠缺，并非现实。7.债券发行在我国债券市场的规模相对国外较小，交易十分清淡，发行和持有的风险都较高，因为按照《公司法》，发行债券主体要求十分严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产欠债率、资本金和担保等都有严格限制，这一样注定了大多数房地产企业在发行债券融资这条路上走不通。
三、当前我国房地产企业融资存在的问题
一、融资渠道单一，银行信贷所占的比重过大
在一个新的房地产项目当中，房地产企业的银行贷款往往贯穿于土地储蓄、房地产开发、房地产销售的整个进程。约80％的土地购买和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行，这种单一的融资渠道，使金融风险过于集中于银行，无益于银行的正常运转。同时也说明多元化的融资体系至今尚未形成，融资渠道单一集中于银行信贷，必然会加大银行的信贷风险，使银行成为房地产行业风险的最大承担者。
另一方面，由于房地产业融资渠道过度集中于银行信贷，那么银行信贷政策的每一次转变和调整都必然会给房地产业带来庞大冲击和影响，无益于房地产业健康稳固的进展。我国房地产融资的现状是虽然银行在房地产融资中占据着超过一半的融资任务，但银行所取得收益只是利息，与房地产的受益多少没有直接联系，这就致使了银行所承担的风险与收益并非对称，无益于银行体系的稳固。房地产业普遍的的高债务比例给企业的预算带来了软约束，无益于企业自身的宏观调控。房地产业自有资本偏低致使行业过度投资，从而其他产业的投资相对减少，形成了对其它产业的挤出效应，无益于国民经济的全面协调进展。
二、政府对于其他融资渠道管制严格，但相关法律制度却不健全除银行贷款外的其他融资方式，如上市融资、债券融资、基金融资等受相关法律法规制约较大，而且政府管制严格，直接致使目前在房地产融资中，这些模式所带来的融资资金所占比重很小。另外，最近政府出台的一系列相关宏观调控政策，直接对房地产开发商的融资带来了专门大的困难。具体表现为：加大规范房地产信贷业务的力度；提高了信贷门坎。3、房地产企业融资水平不同大我国沿海城市与内地的经济水平差距专门大，这直接致使了我国沿海城市和
内地房地产企业的融资资金数量不同较大。具体来讲，若是那个地域经济进展比较好，融资就比较容易获取，不然融资就很困难。在我国的房地产企业中，国资背景的企业占了近三分之一，其他的多为本土民营企业垄断，国外资金所占比例较小。而在上市房地产公司中，国资背景的房地产企业占到三分之二左右。从企业融资水平上看，为数众多的中小企业由于规模小、市场份额小，被银行以为贷款风险超级大，所以很宝贵到银行信贷的支持。相较之下，境外房地产企业则兼有雄厚的资金和丰硕的管理经验，但受政策限制，难以获取土地资源。
4、房地产金融市场体系不健全，没有形成有效的运行机制房地产金融市场体系不健全，会使得各企业之间的业务关系无法理顺，从而无法形成一个有效的运行机制。当前，我国的证券市场在制度和体制上仍存在较大缺点。而证券市场改革与进展进程缓慢，就会致使许多金融产品不能得以有效运用。本文以为，房地产的各类融资方式正是受到了证券市场不成熟的影响，至今都不能有较大的进展，且过于依赖银行信贷这一单一间接融资模式，加大了企业财务风险，也给社会经济运行带来了金融风险。参与房地产融资的机构少，各商业银行自营业务规模不大，商业银行房地产信贷部普遍存在与行内其他业务部门在业务和人员分工上的不明确，也说明了金融机构内部欠缺对房地产金融市场进行有效调控的机制，国家对房地产金融欠缺明确系统的进展构思及操作思路。五、房地产企业规模搭配不合理和信用差现象严峻房地产行业是超级典型的资本密集型产业，可是我国大多数房地产企业规模小，资源分散，开发企业整体水平不高，与其资金密集的行业特点极不相适应。这往往致使企业开发新项目能力低，抵抗风险能力差。在我国，具有区域影响力的房地产开发商超级少。我国金融业对全国30多个行业信用进行了内部排序，
房地产行业排名27位。信用低是当前开发商筹资难的一个重要原因之一，因为信用低即意味着信贷风险高，也就意味着融资困难。
四、完善我国房地产企业融资环境的对策分析
1、成立多层次房地产融资体系当前我国房地产企业融资困难的主要问题是缺少一个稳固的多层次的房地产融资体系，以知足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主如果商业银行，缺少专业信贷机构。房地产债券、房产信托和基金发育不良，对我国房地产融资奉献有限。股权融资门坎相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。最近几年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，我国迫切需要成立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少房地产企业对银行信贷的依赖。2、加紧开发房地产金融投资产品房地产融资渠道的多元化进展，关键是需要设计出有不同的、服务于不同房地产企业的金融产品，从而形成一个稳固的房地产金融产品供给体系。目前，我国的房地产金融建设才刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行尚未专业的、系统的地产投资开发贷款。从2008年国家出台一系列的宏观调控办法开始，银行信贷正慢慢退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。在这种趋势下，房地产自身的金融建设必然会成长起来。3、完善房地产金融法律法规为了规范房地产企业的融资活动，国家、地方和有关部门公布了一系列法律、法规。可是体系不全，规定不具体。从整体上看，这些法律、法规严峻滞后于房
地产经济的进展。在房地产融资多元化的进程中，新出现的很多融资工具若是没有相应的制度进行规范，就不免陷入混乱局面。所以为了尽快成立良好的房地产企业融资环境，我国必需要加速成立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分派等，做出严格规定。才能使我国房地产企业的多元化融资规范地进展。
五、总结
房地产融资市场是一个多元化的市场,它不仅在于产品的多样性，如银行、证券市场、基金等融资方式，而且还在于市场对层次性。所以推动国内房地产金融市场开放性,同时应力推房地产融资市场法律的建设。只有如此,新的金融市场、新的金融产品、新的金融工具才能出现,房地产多元化的融资体系才能确立。
传统的通过自我积累、自我进展的方式解决企业进展中的资金问题已愈来愈不适应不断转变的外部条件，对房地产企业而言，踊跃采取多种方式触资，减少对银行信贷资本的依赖，尽力拓宽融资渠道，具有十分重要的现实意义。同时，拓宽融资渠道，实现优胜劣汰，也是我国房地产业进展的必然趋势。总之，拓展房地产融资新渠道，使融资途径多元化，才能使我国房地产企业更高更好的加速进展。
六、参考文献
[1]滕敬冲.浅谈金融紧缩政策下房地产企业融资模式[J].财政金融.2010(7)
[2]郑海元，许平.我国房地产企业融资对策分析［J］.经济纵横，2010.[3]王春华.解决我国房地产融资窘境之我见［J］.金融博览,2010，（3）.[4]金文辉.我国房地产公司运行特点与融资行为研究［J］.现代管理科学，2010，（1）.[5]曾昭冉.我国房地产企业融资模式问题研究［D］.同济大学经济与管理学院，2009.
篇十七：房地产融资问题及对策
浅析房地产融资渠道存在的状况问题及建议摘要:随着我国经济的不断发展，房地产已经成为拉动我国国民经济的重要力量。本文主要针对我国房地产融资渠道状况进行了探索，并且就拓宽与完善我国房地产融资渠道提出了建议，希望能起到抛砖引玉的作用。
标签：房地产；融资渠道
一、我国房地产融资渠道现状分析
房地产融资它包括房地产开发经营资金的融通和房地产消费资金的融通两大点,包含着筹集资金和供应资金两个基本环节。在我国目前的资金融通过程中,常见的融资渠道主要有以下几个方面。
(一)融资现状分析
目前我国房地产市场主要的融资方式根据企业规模大小可以主要分为上市融资和银行借贷。产生这两种主要融资方式的原因可以大致归结为企业自身规模和所面对的市场。对企业来讲，一般大型的房地产企业会选择上市融资，这类企业一般大多资金雄厚，企业信誉高、声誉好，能够通过国家严格的上市审查，可以通过发行股票来进行融资，开拓融资渠道，但是这样的大规模上市房地产公司在中国还属少数。而对于中小规模的房地产企业来说，面对的是地方性市场，资金数量和规模都有限制，对于国家的上市审查来说，一般时间较长，成本较高，不适合上市融资，所以一般更多地采取银行借贷的方式进行融资。
(二)银行贷款
房地产贷款主要指的是与房产或者是地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款。迄今为止我国房地产开发资金的来源主要还是靠银行信贷为主导的单一融资格局。因为银行贷款是最一种有效的房地产融资渠道。但是根据相关统计,我国银行贷款占房地产总投资的70%以上。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。结果是房地产企业把自身的经营风险转为银行的金融风险,从而影响国家的金融安全。但是随着银行信贷被逐步收紧,银行融资门槛将越来越高,银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少,也可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。面对资金瓶颈,房地产开发商亟待拓宽新的融资渠道。
(三)融资渠道
融资渠道单一，风险相对集中一直以来都是我国房地产业面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，我国房地产开发企业除了自有资金外,主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。同时,资金供给的单一性也是房地产融资不完备性的最显著表现特征。由于房地产业的高风险高
收益特性,管理层对房地产企业上市融资一直持谨慎态度。
根据前面论述，房地产融资市场上的融资方式主要是银行信贷是有一定原因的。由于中国金融体制本身市场化程度不高，使得资金剩余者的大量资金没有有效的通道直接进入房地产业，只能作为储蓄进入银行体系。当房地产企业需要资金的时候，他只能选择银行贷款，这不仅制约了房地产业的发展，也给银行体系带来了巨大的风险隐患。
(四)上市融资
公开上市,是一种直接融资,可以分散金融风险,降低企业融资成本,改善企业资本结构。所以理论上讲上市融资是最佳的房地产融资渠道。但是,房地产企业上市非常困难,首先是因为特殊的行业经营和赢利模式,资金流和经营流周期性现象明显,难以达到上市要求。其次,房地产企业上市门槛依然很高,监管层也层多次关闭上市大门,不论是通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资,一般的房地产开发企业很难做到,所以上市融资对于房地产企业特别是中小企业来说仍然将是一种奢望。这种融资方式只限于少数优质房地产企业。
(五)房地产投资信托基金
房地产投资信托基金(REITs)实质上是一种证券化的产业投资基金,是专业化的投资机构通过发行股份或收益单位,吸引社会大众投资者的资金,并委托专业化的投资人员进行具体经营管理。它通过多元化的投资,选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。并通过组合实现风险的分散。具有高收益、低风险、高流动性、专业化管理等特点。房地产信托在资金运用上,可以横跨产业投资、资本市场和货币市场,融资形式也是多种多样。可以说信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,房地产投资信托基金可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。但是我国产业基金法没有出台,法律上的障碍成为房地产投资信托基金在我国发展的最大现实问题。同时委托代理机制风险的存在,影响资金配置的效率,造成风险与收益的不匹配。三是专业人才缺乏的制约,很难适应大规模房地产投资信托基金的经营运作。
二、房地产融资渠道多元化的作用
(一)有利于降低房地产融资中的单一融资的金融风险。房地产业提供的是一种特殊的商品，具有投资额大、建设周期长、资金回笼慢、不能移动的特点。房地产商享有开发项目的收益,也就承担了相应巨大的市场风险。而当开发资金主要来自于银行时,就意味着银行将产生大量的不良信贷资产，不仅收不回利息，本金也同样面临损失的危险。而融资渠道多样化则可分散开发商带给商业银行的信用风险。这样就把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者，降低了房地产企业和贷款银行的金融风险。
(二)有利于资本市场金融工具和金融品种的创新。在成熟的房地产金融市场上，不仅有债权融资和股权融资两种基本形式,而且在债权融资和股权融资一
级市场以外，存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。房地产开发商可以综合运用上述各种筹资手段或分阶段通过不同的融资渠道，以最有利的方式、最低的成本筹集到资金。
三、拓宽与完善我国房地产融资渠道的对策及建议
(一)完善相关法律法规,规范房地产融资渠道
目前我国很多金融产品相关的法律、法规政策还很不完善,法律体系不健全,规定不具体,这在很大程度上影响了房地产融资渠道的发展,因此完善相关法律、法规制度是急需要解决的问题。如制定房地产开发企业贷款管理法、房地产信托管理办法等,明确规定房地产企业的权利与义务,规范房地产企业的融资行为,促进房地产金融市场健康发展。
(二)吸收社保基金,拓宽房地产融资渠道
解决房地产融资问题的根本途径是寻找高质量的资金来源,即实现投融资方向的创新以及融资渠道的整合提升,房地产融资可以吸收社会上的闲散资金,如包括社会养老保险基金在内的社会保障基金。保险基金所追求的是一种稳定、长期、合理的回报,而非高回报,同时社会保障基金资金巨大,正在积极的拓宽基金的保值、增值渠道。而房地产开发项目规模大、周期长,资金需求量大,二者之间有很强的互补性。把社保基金引入之后,房地产实现融资目的的同时,分散了自身的风险。同时需要指出的是除了繁荣房地产投资一级市场外,也应大力推动股票债券二级市场的发展,增强公众对房地产业的吸引力,增强流动性风险的分散。
(三)完善风险控制机制,保障资金安全
房地产有自身的周期,风险也随之而来。目前我国房地产产业制度与融资制度不健全,监管手段还很落后,难以承受融资市场化带来的冲击,容易导致房地产融资风险的扩散。引入社保基金为融资渠道的话,众所周之,社保基金第一条投资原则就是安全性,如果没有安全性作为保障,不说社保基金,就是吸引其他资金也是比较困难的,一级市场也好,二级市场也好,房地产融资的风险控制与规避是房地产融资的核心问题,既要控制融入方,即房地产企业本身的风险,如管理、经营风险；又要控制融出方的资金风险,保障融资出资方的资金安全。同时要规避外部风险,如市场因素、政策因素所带来的风险。实行分散投资原则,进行多样化组合投资,从而完善房地产的风险与收益机制。这样房地产企业才能吸引到更多的资金。融资渠道才能真正拓宽、完善。
篇十八：房地产融资问题及对策
浅析中小型房地产企业融资问题及应对策略浅析中小型房地产企业融资问题及应对策略
秦国强摘要在我国房地产行业快速发展同时，中小型房地产企业不断增多，中小型房地产企业在发展经济、增加就业发挥着尤为重要的作用。中小型房地产企业普遍具有公司规模小、资金需求多、投资风险大等特点，融资问题一直困扰着中小型房地产企业，成为制约其持续、健康、稳定发展的主要因素。当前，房地产行业的内外部环境发生较大变化，中小型房地产企业提升融资能力至关重要。本文通过分析中小型房地产企业在其发展过程中面临的融资困境，并提出相应的解决策略，为提升中小型房地产企业竞争力提供参考借鉴。关键词中小型房地产企业融资困境策略一、中小型房地产企业提升融资能力的重要性中小型房地产企业提升能力，不仅有助于降低融资成本，还可以优化融资决策，优化融资数额的分配，为企业的进一步发展奠定良好的基础;同时通过对企业内外部融资环境的改善也能够从根本上优化企业的资源配置效率、提高资本的利用效率、提高其财务管理的水平、降低融资风险，最终提高企业的整体盈利水平。二、中小型房地产企业面临的融资困境（一）融资渠道单一从融资渠道来看，对中小型房地产企业来说，利用自有资金来融资是目前最简单最容易的融资方式。而在融资金额上，数额小、频率高、流动性强的短期借贷所占比例偏大。作为一个不断发展的中小型房地产企业其融资的渠道单一，主要是通过内源融资和金融机构等的债务融资的方式来实现资金的融通。单一的融资方式使得企业的贷款主要集中在流动性强、频率高的短期借款上，这种融资方式也在一定程度上导致资金的中长期供给会出现不足，会导致公司抵御外来风险的能力持续下降。（二）公司融资成本高中小型房地产企业由于自身信息披露的不充分，导致银行在对该类企业进行
1
融资前要进行比大企业更多的信息收集和监督工作，造成金融机构运行成本的提高，成本的提高在无形中又增加了企业获得相应贷款的难度。同时，当贷款利率相同的情况下，贷款数额越大给银行等金融机构带来的利益也就越大，相对于小企业来说，贷款给大公司银行付出的运营成本与收益相比显然要低得多;当贷款数额一致的情况下，单位交易成本的高低便是银行选择是否进行贷款的主要依据。相较于小企业而言，大企业的单位交易成本就要低很多，因此，获得贷款的机会就越大。对于提供贷款的金融机构而言，其主要交易成本为贷款前、中、后期对相应企业的相关调查与监督管理所形成的费用，而对申请贷款的大中小企业而言，其主要的交易成本是贷款利息和相关的贷款手续费用以及其他的额外成本。这些成本对于中小企业融资来说尤其是中小型房地产企业而言无疑是雪上加霜。
（三）企业抵押担保能力弱就目前的金融市场而言，为了规避信贷资金风险绝大多数的金融机构对中小型企业发放的贷款类型都是抵押贷款而不是信用贷款，这一现象对于缺乏可靠的担保单位的中小企业而言是不公平的，中小型房地产企业在物业方面投入比重很小，导致其可供抵押的优质抵押物并不多，因此，在现行的不动产抵押担保的贷款方式下，要获得贷款的可能性就不高。同时抵押成本高也是造成公司贷款难的一大原因。再加上烦琐的抵押程序、偏高的折扣率和贷款率以及较高的流动负债比，导致中小型房地产融资更加困难。（四）缺少多层次的资本市场我国缺少专门为中小型房地产企业提供专门的融资服务的资本市场，我国现有银行体制选择使得资本市场格局更加狭窄。由于资本市场的不太完善使得创业资本无法得到充分的发挥和利用，严重制约了中小型房地产企业的未来发展，限制了中小型房地产企业开拓出有效的融资渠道。（五）缺乏完善的政策扶持现有的金融政策，暂未形成完善的扶持政策体系为中小企业发展。我国目前的经济方针政策，主要还是依据规模大小、行业特征和所有制类型而制定的。因此，银行的大部分贷款也是贷给大企业，大多数社会资源都流向了大企业。这几年来，国家虽然颁布了一些政策，解决中小企業贷款难担保难的问题，诸如人民银行总行颁布了向中小企业倾斜的信贷政策，要求各国有独资商业银行总行设立
2
了中小企业信贷部等，但最终还未形成完整的支持中小企业发展的金融政策扶持体系，导致中小型房地产企业的融资和贷款仍然受到了束缚和影响。
三、提升中小型房地产企业融资能力的策略（一）优化融资结构作为判断融资行为风向标的融资结构，它的优化意味着合理的融资行为，反之融资结构的弱化就是融资行为失真。对于中小型房地产而言，抓住经济发展模式转型的契机就意味着公司的发展。选择的辅助性的融资途径也很多，如加强企业之间的合作，利用商业信用等。首先，可以增强内源融资实力。利用自有资金进行融资是企业融资的主要渠道，也是其生存和发展的关键。外源融资的发展离不开内源融资能力的提升。其次，要合理运用财务杠杆。公司要增加经济效益，提高公司的竞争力，这注定要投资，投资不能只看业主投资和自我积累，还必须注重适当的负债管理和财务杠杆的合理使用。公司应从实际情况出发，合理利用债务融资，妥善处理好短期负债与长期负债的比例结构关系。这样不仅可以降低企业的融资成本，提高公司效益，还在一定程度上提升企业的偿债的能力。（二）努力降低融资成本1.发挥中小企业集群融资优势降低信贷成本。所谓中小企业集群融资是指：发挥群体力量（通常是指“区域核心竞争力”）的作用为担保向金融机构筹资的行为。集群融资无论是在信用、规模还是集体理性上，相较于单个企业来说都占有绝对的优势。从交易成本来说，集群企业财务上信息相对比较清晰，也就可以使得其内部市场的有关主体尽可能少的参与到外部的证券市场中开展逆向选择，如此，一方面降低了外部融资的过程中产生的较高的交易费用，另一方面，银行也因集群效应降低信贷成本，最后，以集群形式出现使得其风险更具有可预见性和规律性，也降低了银行的信贷风险。2.提高公司偿债能力降低信贷门槛。信息不对称不仅会增加金融机构的风险识别成本还会导致中小企业在融资过程中交易成本上升，因此，为降低信息不对称而导致的企业逆向选择和道德风险对银行危害，银行对小企业的借贷持保留态度，抬高了其可信贷的要求和标准。对于中小企业来说，要提高偿债水平可从以下两个方面入手：首先，加强对现金的控制力度和强化对现金流量的计划水平，确保企业现金流动的安全性与稳定性;第二，提高企业的盈利能力，增强其偿债
3
的能力。（三）提高公司的资信水平企业获得资金贷款的主要标杆就是其融资环境。融资环境好意味着企业信用
度高。资信度高的企业获得贷款的可能性就更高;相反，资信偏低，信用度不高的企业往往在融资过程中会受到不同程度的歧视。对于企业而言，可以通过强化公司管理来实现加快建设企业的信用制度，提高公司的声誉水平的愿景。
1.健全公司内部治理结构。建立现代的企业产权制度，明确公司内部的权责利益关系，从而逐渐建立一套完善的现代企业管理制度。一方面要明晰产权，逐步分散股权结构，实现所有权和经营权的分离;另一方面要明确各管理阶层的职责和权力，实现管理阶层之间的权利制衡，提高管理水平，增加企业的经济效益。
2.完善公司财务管理制度。健全的财务管理制度是规范财务活动的保障，只有财务管理制度健全，才能从根本上保障企业财务信息的真实性与准确性，才能最大限度地避免信息不对称的存在，最大程度上提高企业的资信评级。
3.创新理财观念。财务理念的创新性和科学性是企业财务目标和任务得以顺利实现的有效保障，因此要创新理念，采取多种方式进行理财，提高资金管理水平。
（四）改善政府公共服务由于政府公共服务的主要领域都是出于市场失灵的状态，因此，改善政府的公共服务水平，提高市场机制的运作效率。因此，改善政府的公共服务可以从以下三个方面入手：1.完善中小型房地产企业发展服务机构。档案的建立可以是广大中小型房地产企业及时了解政府的相关服务内容，同时也可以把公司的相关信息及时准确地发布给相关金融债机构，减少了由于信息不对称所导致的融资难题。降低了其风险识别成本，减少中小型房地产企业的融资成本，为企业顺利实现融资扫清其障碍。2.鼓励金融創新和市场竞争。鼓励国有商业银行产权改革，积极推进市场化经营使金融市场逐步开放。通过鼓励国有商业银行产权改革将会引起银行经营的细化，有助于专注服务中小企业的金融机构的形成;开放的金融市场，由于竞争的存在会涌现出很大一批服务于中小企业的证券机构和资本市场。逐渐拓宽的融
4
资渠道为中小型房地产企业的融资提供更多的选择。3.发展风险投资。由于中小企业自身局限性，导致很多银行不愿涉足处于发
展初期的中小企业的融资过程当中，而证券市场也往往由于中小企业风险识别度差而对中小企业敬而远之。鉴于以上原因，对于传统中小型房地产企业来说风险投资就成为了更适合它们发展的融资方式了。风险投资的好处在于，风投企业会积极参与融资企业的相关经营管理过程，引进专业化的项目管理和风险管理，投资时间一般较长，风投的出现，有助于解决中小型房地产企业的融资难问题。
四、结语融资难长期制约中小型房地产企业发展，这几年以来，中小型房地产企业的融资难问题已不是单纯某一地区在某一时间段所面临的问题了，而是跨越不同区域和不同时间段的顽固性问题。要突破困境，需要企业、政府和社会的共同努力，创建良好的外部环境。对于企业而言，一方面要努力改善自身的资信水平和管理水平，要结合具体情况制定不同的融资战略，拓宽融资渠道，优化融资方式。根据不同的发展阶段选择不同的融资渠道和融资方式来解决融资难题。另一方面，金融信贷机构尤其是中小型的金融机构更不能忽视同为中小企业的“软信息”。此外，对于政府部门而言，要加强对非正规金融机构的监督和管理，不仅可以拓宽企业的融资渠道还可以减少中小企业的融资风险。（作者单位为重庆市银河有限公司）
5
推荐访问:房地产融资问题及对策 融资 对策 房地产